《康泰华都营销思路》ppt课件

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1、谨呈：中广房地产置业发展有限公司二零零九年三月二日中广·康泰华都营销思路忧思录市场研判营销策略本报告营销思路大纲推广策略项目之忧市场之忧大势之忧【一】市场忧思录大势之忧恰逢经济严峻时刻，市场后劲不足——如何应对形势，挖掘客户？本项目客群在哪？供需失衡：市场相对封闭/客源有限？户型结构失调：户型调整/寻找更多客源？购房者裹足不前，如何引导：前景宣传/外在引导？经济形势严峻：金融海啸在继续发酵中，将进一步影响我国经济。经济学家郎咸平认为2009经济形势将有四大泡沫，金融海啸、制造业危、楼市泡沫、股市泡沫，经济先

2、低后高，增值望保持8%。市场之忧高州市场容量有限，供应量多，市场竞争大且不规范——如何从中脱颖而出，取得竞争优势？本项目营销策略？竞争策略：领导策略/跟随策略？推广策略：高姿态/低调？销售策略：持久战/有限“闪电战”珠三角城市房地产危机不断蔓延，受市场压力和宏观形势的预期影响，购房者的观望气氛加剧，将在很大程度上影响房屋的销售；项目之忧高州市场环境之忧思区位：城郊大盘/新兴的中心大盘？产品：纯粹的住宅区/综合型社区？价值：大盘提升生活价值/未来的升值潜力？品味：欧式特色/新兴多元的文化？本项目是什么？消费者

3、尚未完全认知康泰华都的真正价值——如何展示项目价值，加快销售回款？怡景花园作为市场内最好的楼盘，在品质、知名度、客户资源方面都领先本项目，销售现在也出现困境。作为后来者的康泰华都各方面均不占优，目标客源却严重相同，营销该如何突围？整体经济形势走向不明朗，购房者观望氛围加重，高州地产产品供应趋同，目标客源类似，而相对封闭的市场内，客户资源有限。目前项目本身价值未充分展现，这是项目营销面对的系列问题，对此不能不忧思。如何克服外部经济大势的影响，在区域市场竞争中争取领先？针对这些问题，展开本报告的调研和营销思路。

4、市场忧思竞争认知项目认知市场认知【二】市场研判市场研判一、市场认知二、项目认知三、竞争认知高州市位于广东省西南部，全市总面积3276平方公里，现有人口160万，辖23个镇和5个街道办事处。高州市工业欠发达，2004年三产总值中，工业仅处于第二位，仅比农业稍好。本地人多到珠三角一带打工，外来人员少。关键指标：面积:3276平方公里人口：160万经济：200亿经济支柱：水果种植、皮手套加工业、冶金高州市的整体实力处于中国四线城市的中档水平对高州市真实情况的正确判断是展开一切工作的前提开发商：除金鸿地产开发多个项

5、目，具有一定市场号召力外，其他多为项目开发公司，并无一家外地品牌开发商进驻，造成高州市住宅项目品质不高。主流购房人群分析：购房者多是高州市本地人，购买者多为自住。销售周期：销售周期都在一年左右，没有明确的销售规划。销售价格：大部分楼盘均价在2000元/㎡左右，不同楼盘价格方面差异在100-300元/㎡之间，差异不大，。户型：目前市场上以130㎡以上大户型为主，100㎡左右适中的房子缺乏。租赁市场：高州市外来人口少，二手房市场交易不活跃，租赁市场不活跃。房地产市场基本情况市场相对封闭高州市属于茂名市管辖的县级

6、市，市场不具有向周边辐射能力，房屋销售需要高州本地消化；高州市工业不发达，外来人口较少，购房者多是本地人。客户资源靠本地挖掘；购房者多用来自住，绝少投资者。二手房市场交易不活跃。整个市场相对封闭。经过几年来的消化，客户资源愈发显得珍贵。启示:高州市市场相对封闭，供应量加剧了市场竞争。在房地产形势不明朗的背景下，大盘营销面临更大的压力。市场研判一、市场认知二、项目认知三、竞争认知区位交通：桂圆路、茂名大道、东方大道等城市干道环绕，交通便捷。规划：连接规划中的火车站和客运站，具有形成新城中心的趋势。配套：周边有

7、高州一中、技工学校、专修学院几个学校，这是项目最大优势。目前小区周边生活配套设施并不完善，但将日渐完善。点评：小区交通良好，也处于城市规划的未来中心，区位条件较好。不过在小县城中，城市不大，交通便捷，这些都将抹平与其他项目的比较优势。对项目的销售加分不大。产品总用地面积：111764平方米总建筑面积：35万平方米开发周期：5期总户数1375户停车位1234个综合型社区，大盘规划，配套完备，带动周边发展的带动……点评：35万平方米的项目不仅是高州市第一大楼盘，而且是整个茂名市最大的楼盘。规模大是本楼盘最大的特

8、色。从另一方面来看，县级市场的市场吸纳力有限，项目的营销需要较长而系统的营销计划。项目规划设计项目地块：分为两块不相连地块，且地势不平。建筑风格：欧式。配套：3000平方米会所，10000㎡中心园林，社区商业和商业步行街。户型设计：大户型为主。户型的建筑面积在140㎡以上的户型占到80%以上。以单价2000计算，总价在30-40万。点评：由于地块不平，需要推土机挖山平整，加大建筑成本。项目采取欧式建筑风格，但是从