房地产投资管理

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1、《房地产投资管理》万科房地产的品牌之路案例讨论报告指导老师：戴亦一教授学生：曾宝萍20051301391郑舒昀20051301443郑江秋20051301419姚远20051301531杨宇强20051301521提交时间：2007年4月9日万科房地产的品牌之路问题：一、品牌是什么？房地产品牌与其他商品品牌有什么区别？品牌是指组织及其提供的产品或服务的有形和无形的综合表现，其目的是借以辨认组织产品或服务，并使之同竞争对手的产品或服务区别开来。品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。同时，一个强而有力的品牌可以为企业带

2、来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下降或新品上市带来的压力，以此带来更高的利润，支持产品延伸，同时使产品占据市场优势。只有当品牌具备一定的“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。房地产品牌是开发商的经营理念、管理技巧、产品质量、服务价值等经过系统的形象包装、营销推广、活动展示等形式在购房者心中形成好感并向往获得的集合印象。在个人消费品中，不动产的地域性最强，价格最为昂贵，交易过程、使用过程和增值过程都比较长，消费者的不安全感随之增加。同时，住宅与人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求。随着房

3、改政策的落实和生活水平的提高，消费者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高，对房地产产品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所，还意味着一种生活方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种环境和服务。品牌能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，形成强而有力的品牌诉求点。尤其是进行大规模开发的地产商，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。绝大多数消费者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志

4、、价值的体现，就能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后遗憾，加速购买行为的发生。综上所述，房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点决定了房地产的品牌对消费者的影响力相对其他商品的更大。房地产品牌比其他商品的品牌更加需要得到重视。二、万科房地产品牌成功的经验是什么？有何教训？万科房地产品牌成功的经验可以从万科品牌的创建历程体现出来。从1993年起，万科走上了“减法”之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津，投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整，万科选择了一个专业，建立了一个制度，培养了一支队伍，树立了一个品牌。万科1988年进入

5、房地产开放领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目一句物业管理品牌。2000年，万科开始思考品牌整合的问题。2001年5月，万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。万科制订和实施全国品牌管理策略。2001年5月，万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议，正式启动品牌整合。建立品牌识别系统（VI）、品牌管理体系、传播策略及计划后，踏入整合营销传播阶段。整合的第一步是围绕品牌展开全面的调研。通过调研，万科洞悉了消费者的内心需求：房子不仅是人性和温情的组合，它还必须体现“我”和“我所追求的生活

6、”——家的概念和内涵都已经延伸。将把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活”这一品牌口号。“建筑无限生活”既是万科企业品牌的口号，也是万科企业的宗旨。万科的“建筑无限生活”包括了以下三个层面。1、住宅功能；2、住宅性能；3、致力于营造一种美好的生活过程。万科为了做到“建筑无限生活”采取了几点措施：1、创新领先的产品开发。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的

7、桥梁，另一方面成为万科规划设计人才的宝库。1992年深圳荔景大厦的全复式住宅设计，配合首创的酒店式服务，标志着万科的住宅产品进入了一个新的层次。1996年，万科首次与外国规划设计机构全面合作，在深圳景田万科城市花园中引入了围合、人车分流的设计概念，并在采用欧式建筑设计的同时，着重进行景观环境设计。1998年，万科成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。深圳万科四季花城的新市镇开发模式，标志着万科房地产开发业务进入了规模化发展阶段。2、全程品质管理。万科的

8、项目获得了许多奖项。万科在产品品质方面一直获得权威机构的肯定。目前，万科正进一步完善全过程的质量管理体系，建立高质素的住宅建设合作网络和团队。万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍，并通过战略联盟、招投标等形式