《依山郡整合推广》ppt课件

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1、依山郡整合推广提报（别墅篇）华坤道威整合营销机构2008-07-25此次提案的主旨：市场在变：市场观望氛围浓烈，需求基本以小户型的刚性需求为主，进入6月份以来，成交明显下滑。产品在变：炫动公寓由以前规划的4幢减少到现在的两幢，别墅增加至85幢，170套。传播调性在变：由之前推广炫动公寓，强调生活氛围为主的调性提升至以别墅推广为主，强调项目的尊贵气质和档次。结合产品和市场，对应变化，进一步提炼项目的差异化卖点，以变应变，提升项目的价值，实现利润最大化。目录第一部分市场篇——比较竞品，寻找项目差异化价值第二部分客群篇——结合目标客群需求，提炼项目独特卖点第三部分推广执行——

2、渠道全面覆盖＋实景营销，解析项目价值PART1:市场篇1.1市场大势一览1.2竞品楼盘分析比较竞品，寻找项目差异化价值1.1市场大势一览自今年以来，房地产市场的预估就不甚乐观，市场上需求基本是以小户型、刚性需求为主，特别是6月份以来，市场上无论是供应还是需求都呈下降趋势。行政区本月存量供应本月增量供应总面积总套数纳入网上预(销)售总面积总套数其中住宅面积住宅套数上城16369114161769219000下城1237631013983314000江干669051446417798824000拱墅236604191425718130597742西湖463665333240

3、36833539400329滨江331354210914281511001214541000之江1290926250000下沙35402630000000总计247124617873414413.042135166830.3613716月份供应量分析全市存量供应面积为247.12万平米，较上月略有上升，总套数为17873套，主要分布在江干区、西湖区和下沙区。本月全市住宅新增供应较上月有大幅下滑，全市新上市面积41.44万平米，总套数为2135套，其中住宅套数仅为1371套，相比上月房交会较为火爆的供应市场本月则较为冷淡，之江区、下沙区均无新盘上市。本月全市成交套数大幅下

4、跌，恢复到房交会前的销售态势，环比上月下跌42.35%，下跌幅度较大，主要受梅雨季节、存款准备金率上调等因素的影响，市场观望氛围较浓。6月份成交量分析6月杭城八区成交套数除滨江区外，均有较大幅度下降，多数区域成交套数仅为5月份的50%左右。市场大势总结受淡季的影响，供应量和需求量都呈下滑趋势；以刚性需求为主，投资和改善型置业明显缩水。同时，受存款准备金率上调等因素影响，市场观望氛围浓烈；就本项目而言，客群基本是以二次置业或多次置业为主，受市场观望氛围影响很大。鲜明的、有足够冲击力的销售主张才能打动他们，促使其达成购买。比照竞争的别墅楼盘，找到项目独特而又有吸引力的亮点，

5、是拔高项目调性，推广成功的关键所在。1.2竞品楼盘分析从板块、环境、配套、建筑等楼盘硬件质数和推广两个层面分析。板块分析——银湖板块区内主要景观为午潮山国家森林公园，多山、多湖是银湖板块景观的主要特点。银湖是杭州最早开发的、最成熟的别墅板块之一，始于1993年的紫云山庄，到目前为止总共已有近20个排屋、别墅楼盘。目前银湖板块已被广大购房者认同。板块分析——青山湖板块青山湖是近期发展起来的一个别墅板块，目前已有近10个项目在开发，主要以独立别墅为主。景观：青山湖风景区。交通：与市区距离约38公里，可通过02省道，杭徽高速，交通便捷。临石路6月动工，交通将更加便捷。知名开发

6、商进驻，绿城青山湖玫瑰园、大华·西野风韵全木结构的别墅等项目的开发，将极大的提升板块的知名度及市场价值，同时也表明了青山湖已具备开发高端别墅产品的条件。板块分析——依山郡本项目位于余杭区长乐镇，处于24万平米长乐林场内部，周边有原生古木、茶林、水塘等丰富的自然景观。交通：距杭州市区36公里，靠近15省道、04省道，今年之内杭长高速动工，将进一步缩短项目与杭州主城区的距离。本项目是径山长乐镇唯一的别墅项目，板块还远远没有成型，板块的价值和认可度较低。板块分析结论环境：或有山，或有水，所有别墅楼盘周边的环境都大同小异，本项目没有明显的优势。交通：与杭州主城都保持着不近也不远

7、的距离，都要通过省道或者高速公路才能到达项目目的地，在未来的规划中交通都将进一步完善。板块价值：银湖板块是杭州最早开发的别墅板块，其价值已经被认同，青山湖板块之前的群集效应和知名开发商的进驻，板块价值将进一步提升。而本项目没有板块之说，处于孤立的状态。环境、距离、板块价值都不是本项目的优势所在建筑及规划分析——富春山居产品风格多样，建筑密度较低，容积率仅0.2，绿化率达78%。从成形的小区看，绿化具有良好的视觉感受，大型乔木较多，高、中、低绿化结合的比较好，除区内道路、水面外，基本上被绿化占据。局部景观处理上也比较细致。设计了柱廊，使内外