开店投资计划概述

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1、开店投资计划概述拟定投资计划，是立地开发业务中，最终也是最重要的一环。因立地调查仅能估计店本身的营业额，对成本控制及规模经济效益的评估并无直接帮助；而投资计划的拟定，却可能影响日后十年以上的经营成本、投资效率……等等，因此在拟定投资计划时，必须根据立地调查的情报，订定下列几项大原则作为投资指导的纲要。一、商店定位商店的价格政策、商品组合策略，以及物流系统(有无配送处理中心)，均会影响规划与投资成本。二、卖场规模与复合业种之考量一般而言，卖场规模愈大愈具集客力；但在一定市场规模下，卖场变大，平米效反而会降低；一般而言，均以达到每平米的损益平衡点为目标；而在复合设施方面，某些具有市场潜力的业种，如

2、能与本身的业种相互搭配，便可增加集客力。例如：家庭日用品中心、饮食街常与超级市场做结合便是一例；此种结合其他复合业种的做法将使两方的投资成本降低，并使停车场的使用效率增加。三、预定投资回收的年限每个行业特性不同，设备投资互异，折旧年限亦不同，故回收的年限也不同。以超市而言，美日经常以10年或更久为回收年限，中国的情况特殊，如以五年为回收年限则风险较高，保守者约可预定在8-10年间回收。四、设定投资与损益平衡点超级市场的固定成本高，纯利率、毛利率均低，因此常须靠大量进货来降低成本，故配送中心可说是经营成本的变化转折点。开店投资计划的决定因素一、立地是否适当从立地调查中可以了解情报和资料搜集的方法

3、是否正确，而立地判断的重点包括：立地现有的业态、业种、商品经营内容、有无更好的立地、现状如何及其未来之发展性与其他相关情报。再从以上各点作综合性的考量，判断该地点是否适合开设超级市场。二、营业预估准确性先预估整个市场规模是必要的，包括总市场规模。预估方法通常以户数乘以每户每月的家计支出，如此可以推算出商圈内总规模；其次调查相关业种、业态的店数、规模、平米数大小，其和即为总市场的商业设施。三、设定适当规模规模过大则投资效益不好，规模太小则又集客力不足，假使立地具有未来性，则可采分期扩充商业设施的作法，此法较佳。四、同业竞争力的比较进入该商圈之前，竞争对手的实力，如营业面积、营业额、竞争力等均要事

4、先调查比较，如无把握，就不要轻易尝试开店。五、投资、损益平衡点及回收年限的考虑这三者均有所关连。小投资损益平衡点较低，回收可能较顺利，大投资则损益平衡点提高，需要大市场规模来支持，同时商圈占有率目标亦须提高，在难度倍增下，风险亦伴随而来，而且初期的赤字及不景气经验可能在往后数年内还会持续发生。六、自店人员补充、营运资金的考虑决策者对于要不断投入资金，而不知何时才能回收的企业，会深感迷惘。若自有资金不足，举债扩充营业将承担很大风险，所以一般举债经营的利息负担，以不超过营业额的1.5％为宜。七、可行性的评估将十年营业额及损益估算予以确认，确认多久期间可以平衡，可以回收投资。开店投资计划中各种效率指

5、标的建立在投资计划项目之中，以预估营业额为基础，再规划其他投资经费的措施，是健全的公司所不能欠缺的工作。一、以平米效率目标来设定卖场规模(一)适当卖场规模=预估营业额／平米效率目标或预估营业额／10万元／平米(二)以目标折旧费来设定设备资金额目标折旧费用率=设备资金额

6、72/每月预估营业额(三)以人件薪资费用率来控制目标薪资率=预估人件费/预估营业额(四)以目标租金率来防止租赁不当目标租金率=年租金费用/年预估营业额(五)广告促销费用率的规划广告经费=预估营业额×目标广告促销费用率(六)租赁利息的负担：一般又将其称为财务负担财务负担比率=预估利息支出/预估营业额(七)以上几项指标，为资金回收可

7、行性分析的必要指标。二、企业竞争力方向指标(一)毛利率：商品的附加价值毛利率=毛利率/销售额(二)商品回转率：商品的变现能力商品回转率=销售额/平均库存成品(三)商品投资报酬：每一元的商品投资所能创造的利益商品投资报酬率=毛利率/平均库存成本=毛利率/销货额×销售额/平均库存成本=毛利率×商品回转率故当毛利率无法再提高时，应朝商品回转方面改善(四)劳动生产效率：每人的销售额劳动生产效率=销售额/从业人员数(五)劳动生产性：平均每人所生产的附加价值劳动生产性=毛利额/从业员数=销售额/从业员数×毛利额/销售额=劳动生产效率×毛利率(六)平米效率：平均每平米的营业额平米效率=销售额/卖场面积(七)

8、平米生产性：平均每平米的所生产附加价值。平米生产性=毛利率/卖场面积=销售额/卖场面积×毛利率/销售额=平米效率×毛利率(八)劳动分配率：每一元生产附加价值所需之人件费用劳动分配率=人利额开店投资计划，是决定店铺成败的重要关键，差之毫厘，便可能失之千里。其中因损益估算的不当而造成的失败，如：决策审核过程中低估经费而高估营业额、毛利率过低等都会造成失败，故研拟开店投资计划时，多善用各部门主管的意见及