“三旧改造”政策解读及实操

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1、“三旧改造”政策解读及实操广东国地规划科技有限公司三旧改造的概述1广东省三旧改造的进展2广东省三旧改造的政策解读4三旧改造典型城市的操作流程5三旧改造中应注意的问题6三旧改造带来的机遇3“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧

2、村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。三旧改造的概念佛山市将下列土地列入“三

3、旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国

4、土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。东莞“三旧”的界定：是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。下列土地可列入“三旧”改造范围：（1）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（2）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（3）布局分散、不具保留价值、公共服务

5、设施配套不完善的村庄；（4）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（5）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（7）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（8）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（9）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：（1）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；

6、（2）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（3）权属有争议的；（4）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（5）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；广东省三旧改造的进展调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。广东省要求：各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各

7、地要完成上图建档工作。拒绝开发商广州“三旧改造”历程接受开发商再拒绝开发商再接受开发商1992年前，广州城市改造在政府主导下进行，“政府出资、政府建设”，房屋就地翻新或重建，对单栋危房进行改造的“见缝插针”式改造方法。这只能解决危房问题，无法根本改善旧城区生活环境。为解决资金困境，1992年后开始引进外资，该模式虽解决了资金，但出现了如拖欠临迁费，用地手续不完善，投资风险大，破坏传统街区环境等问题。改造曾一度陷入僵局。1999年之后，广州决定禁止开发商参与城市改造，由政府投资和建设。典型工程就是越秀区解放中路项目。但随改造深入，资金缺口越来越大，进程缓慢，

8、几乎停滞。2006年，广州提出“中调”概念，对社会资金进入城市改造