[经济学]资产评估 第1章

《[经济学]资产评估 第1章》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、资产评估主讲：张娜(经管系)zhangna@wxc.edu.cn房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）某房地产公司于2004年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2006年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼。当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。1.空置率在10%左右2.每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.维修费为建筑物重置价的1.5%4.房产税为租金收入

2、的12%5.其他税为租金收入的6%6.保险费为建筑物重置价的0.2%7.资本化率确定为6%要求：根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元该写字楼其他资料如下：计算过程：1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保险

3、费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元计算过程：3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝10

4、4,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2009年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。第一章总论四、资本评估的假设与原则三、资产评估的价值类型与评估目的二、资产评估的对象一、资产评估与现代市场经济五、资本评估与会计、审计的关系第一节资产评估与现代市场经济资产评估的产生：现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在的市场经济的核心问题是交易评估（valuation)市场

5、经济的深层内核是资金、资产、产权的商品化。在市场经济中，资源配置的主角是市场，要优化资源配置，就要充分发挥市场对生产条件（资金、资产、产权）的配置。资产评估的定义：资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估活动涉及基本要素基本要素评估依据评估目的评估程序评估价值类型评估方法评估主体评估原则评估客体评估依据1.法律法规：《公司法》、《国有资产评估管理办法》、《资产评估准则

6、》，等等2.经济行为文件（证券管理部门对公司上市的有关批文）3.重大合同协议：销售合同、技术转让协议、租赁合同，等等4.与评估资产有关的取费标准和其他参考资料：房屋建筑物的造价标准、土地基准地价、各种费率的取费标准，等等评估程序：1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。资产评估的种类和特征完全评估限制评估评估评估复核评估咨询单项资产评估整体资产评

7、估按评估内容分类按与准则的关系分类按对象及适用原则分类资产评估的种类和特征资产评估基本特征咨询性专业性公正性独立性专业性特点（区别于会计）1.以现实存在为依据例：一台机器设备已使用5年，年折旧率为5%，经技术检测，这台机器据其现状，还可使用10年要求计算出该机器的成新率？2.受市场直接检验例：清产核资中，评估一台通用设备，企业在原购置时采用了商业策略，使购置价低于市价的10%，但是现在评估该设备时需采用现实市场的正常价格，而不能以原有发票来评估其重置完全价。资产评估在我国经济转型中的地位和作用1.可

8、以促进国有企业的改革和国有经济的战略性重组。2.有助于改善企业经营管理和加快现代企业制度的建立。3.可以促进我国资本市场的发展。4.有助于维护市场经济秩序，促进多种经济成份的共同发展。5.有利于提高对外开放的质量，增强对外资的吸引力。6.有利于促进高新技术成果的转化。第二节资产评估的对象一、资产资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。资产的基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的资产必须能以货币计量资产具有能够带来