[管理学]《资本投资与运营管理办法》解读0723新zw

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1、《资本投资与运营管理办法》解读上海公司财务管理部二〇〇八年七月1作为行业领跑者，与优秀同行比，万科主要运营指标并不占优。集团业务增长主要依赖于外部融资的增加，而非自身运营效率的提高，增长速度取决于资本市场的融资规模。对一线公司的绩效评价偏重于规模和利润，对现金流、运营质量和效率关注不够，销售增长的同时带来了库存和低效资产的大幅增加。业绩增长主要依赖总部新增投资，忽略新项目的优质发展，存在项目获取后运营结果低于预期的情况。总部对一线公司的投资与一线的运营结果关联不够，导致新项目投资出现分配不合理现象。背景2主要内容一、《资本投资与运营管理办法》框架简介二、《资本投资与运营管理办法》解读

2、1.资本核定管理办法2.运营评价指标及体系3.内部融资管理办法4.外部融资管理办法5.新项目投资资金管理办法三、《资本投资与运营管理办法》对上海公司09年的影响和对策四、对《资本投资与运营管理办法》的思考3一、《资本投资与运营管理办法》框架简介41.1贯穿规则:四方面五办法资本核定运营评价融资管理投资管理资本核定运营评价指标及体系新项目投资资金内部融资外部融资51.2《资本投资与运营管理办法》关系图新办法显示：总部对一线公司的投资与一线公司运营结果直接关联。运营评价结果直接影响投资额度，影响公司可持续发展。鼓励一线关注运营质量、优化资产结构，改变集团依赖外部融资实现增长的模式，真正实

3、现内涵式增长。6二、《资本投资与运营管理办法》解读1.资本核定管理办法2.运营评价指标及体系3.内部融资管理办法4.外部融资管理办法5.新项目投资资金管理办法72.1资本核定管理办法—概述实际占用集团资源万科权益计息负债总部核定依据：各一线公司区域统筹备注：占用集团资源包括万科方权益和往来投入、计息负债。《资产核定管理办法》对一线公司当前实际占用的集团资源进行股权资本和计息负债比例的核定，作为集团对一线公司运营成果评价的基础。区域统筹内部往来8以各一线公司2007年底实际占用减去应上缴总部2007年度利润的集团资源为基数。按照统一的股权资本、计息负债比率核定各区域的股权资本和计息负债

4、，计息负债率控制目标为50%。区域和一线公司占用集团资源不变，只在股权资本和计息负债之间进行调整，区域总体计息负债比例须控制在50%，可在一线公司内平衡分配。过渡期（2008年1月1日至2008年12月31日）外，各一线公司超出目标计息负债比例的负债，双倍计息。2.1.1资本核定管理办法--核定原则备注：占用集团资源＝万科方权益＋内部往来＋计息负债计息负债率＝计息负债/占用集团资源92.1.2资本核定管理办法--变动因素股权资本变动计息负债变动增加项：盈利、分配得到的股权形式的投资资金减少项：亏损、上缴集团利润增加项：得到内部借款、外部借款、债权形式投资额度减少项：归还内部借款、外部

5、借款、债权形式投资额度调减股权资本A，增加计息负债A（资金中心借款）；调增股权资本B，调减计息负债B。原则：调整前后一线公司占用资源总额不变。关注计息负债率变动，警戒线50%。10资本核定结果：除去南昌和合肥公司，2007年底上海区域合计占用集团资源185.52亿，按照50%的计息负债比例调整后，资本核定92.8亿。苏南公司和南京公司调整后，暂无法满足集团要求的负债比率50%苏南公司：考虑到合资公司的因素，集团和区域同意延长过渡期一年，期间不收罚息。南京公司：超出50%的负债比率较多，需要着力在下半年优化运营。备注：根据与集团沟通，南昌公司属合资公司，不进行核定；合肥公司为2008年

6、成立新公司，07年没有占用集团资源。2.1.3资本核定管理办法--核定情况11上海公司08年初报表计息负债率为44.9%，区域核定上海公司08年初权益资本为313,846万元，计息负债率为42.8%，较核定前有所降低；08年6月30日，上海公司计息负债率为53.6%，主要是由于铜山街项目增加借款9亿多所致。2.1.4资本核定管理办法--上海公司状况122008年12月31日后，在运营过程中一线公司的计息负债率需控制在50%内，超过该目标的新增计息负债将双倍计息，其中罚息直接在考核利润（所得税后净利润）中扣除。过渡期的时间：2008年1月1日至2008年12月31日。过渡期内一线公司经

7、营性资金缺口，由资金中心根据一线公司实际资金缺口核定借款金额和期限，所借款项全额按计息负债计算。过渡期内老项目付款还应控制在资金中心核定的现金流管理目标内。对于过渡期内无法达到集团要求的负债率控制目标的公司，各区域（指深圳、上海、北京）只允许一家公司申请并经总部批准后延长过渡期，过渡期最长延至09年12月31日，被允许延长过渡期的公司向资金中心借款不计收罚息，但在未达到总部要求的负债率控制目标前不得新增投资项目。2.1.5资本核定管理办法—其他关注要点13