农村产权流转交易对策建议

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1、农村产权流转交易对策建议　　摘要党的十八届三中全会对深化农村产权制度改革作出了全面部署。但受现行法律和政策限制，我国农村产权还难以合法流转，闲置的农村住房及撂荒的土地日益增多，导致农村尤其是西部欠发达地区的农村出现大量“空心村”。农村产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，大胆进行制度创新，以此赋予农村和农民完整明晰的产权，逐步实现农村产权的自由流转。　　关键词农业经济产权流转产权制度　　作者简介：袁斌，西华师范大学马克思主义学院马克思主义中国化专业研究生。　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2015）02-207-02　　本文研究的

2、案例城市Z市，是我国西部一个欠发达人口大市、农业大市，2013年该市总人口760万，其中农业人口统计数占到58.7%，具有一定典型性和代表性。调研发现，Z市自2012年启动统筹城乡改革试点，实践发现推进农村产权制度改革仍面临产权不明晰、资源难盘活、政策难突破、体系不健全等问题，导致农村产权流转交易数量少、推进难。　　一、农村产权流转交易现状　　（一）农村资源长期低效利用　　一是土地大量撂荒。截至去年，Z市耕地撂荒面积达90.57万亩，占耕地总面积的20%；撂荒承包耕地的农户数34.88万户，占农户总数20.49%。其中，因举家外出务工而撂荒的比重最大，占撂荒面积47.97%；其次是劳

3、动力缺乏导致，占23.40%。二是房屋大量闲置。从农村宅基地利用情况看，农房空置较多与“一户多宅”并存。如下表所示，调查的4个村农房平均空置率达11%，约5%的农户在农村拥有两处以上的宅基地。其中，在城买房和农房空置成正比，如D村，因地处远郊，基础设施落后，生活诸多不便，多达27%的人举家外出务工，在城买房者达23%，房屋空置率达17%，而房屋流转量为0。　　（二）农民产权退出意愿较低　　调查发现仅有中远郊村的少数村民愿意有偿退出承包地、宅基地，近郊村没有村民愿意退出。在农村房屋自主流转方面，仅有B村因新农村综合体建设打造旅游业，房屋进行了整村流转，其余调查村基本无流转发生。调查发现

4、，大部分村民仍然将土地作为生活保障的“最后一根稻草”，而且对于近郊区尤其是已经纳入城市规划区内的村民来讲，对征地拆迁抱有很高期望，导致农民不愿退出承包地等财产权益。　　（三）产权交易质量不高　　据调查，Z市仅部分区县建立了农村产权流转交易服务中心。以B村为例，该村建立了农村产权流转交易服务站，但大多仅为挂牌，没有实际运作。当前农村产权主要存在转包、转让、入股、合作、互换等流转形式，以及租赁、抵押、拍卖等交易形式。但就全市来看，农村产权交易中介组织极为缺乏，一般都是通过政府招商引资找业主，然后再找农户协商的办法转让土地等产权，除产业基础较好、连片规模较大的地方外，多数没有建立起为业主和

5、农民服务的流转中介服务组织；加之乡镇机构改革后，农经管理机构撤销，以农村承包合同管理为重要内容的农经管理职能并入乡镇政府职能，而乡镇缺乏专业管理人员，导致当前Z市农村产权流转交易总体上还是以自发状态为主，主要表现在农民自发多，有组织的少；口头协议多，书面协议少；小面积多，整村整社和整乡推进少。目前，Z市土地流转交易仅占土地总量的20%。　　二、农村产权流转交易面临的难题与制约因素　　（一）农村产权权属不明晰　　农村产权长期以来存在定位不准与权属界定模糊的问题，导致确权颁证以及产权流转交易困难重重。一是在土地承包经营权方面，《农村土地承包法》允许“承包农户自愿联合将土地承包经营权入股从

6、事农业合作生产”，但《物权法》和《担保法》却没有赋予家庭承包经营权抵押和担保贷款的权利。并且部分地方由于土地流转，进行了整理调形，原有地形已被破坏，原有界标已被打乱，确权困难。二是宅基地使用权方面，《物权法》明确债务人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押，但又规定农村宅基地不得抵押，这使得农民住宅无法进行物权登记，农村住房流转市场无法发展起来。三是在农村集体财产产权方面，因相关法律法规对农村集体经济组织定义不明确、农村集体经济组织成员定义不明确，导致农村土地所有权主体缺位、农民转户后农村集体经济组织成员身份存废难以判定等问题。四是在农村集体林权方面，林权虽属农村集体所有，但法律对

7、采伐有严格限制，其抵押权较难实现。五是在农村房屋产权方面，很多地方农村房屋证件缺失，有的一地多证，有的一证多地，有的无证有地，有的有证无地，有的违规建房，等等。六是在小型水利工程产权方面，承包地上修建的小型水利工程等公益设施，完全打乱了原有土地类别，设施使用权属经营管理者，但其占用的土地使用权又属于村集体或个人，长期下去，产生的租金、固定设施权属确定等会成为遗留问题；有的水利设施因整合了多个部门项目资金，权属不明，确权颁证工作难度大。上述问题涉及众多法律法