资源描述：
《物业设备设施工程管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、《物业设备设施工程管理》一、设备管理的形成与发展二、物业设备设施概述三、物业设备设施管理1、管理目的2、管理内容和措施3、设备操作规程制定与完善4、建立设备台帐5、设备运行保养技术管理a.例行保养b.一级保养c.二级保养6、设备运行经济管理a.目的b.管理措施7、设备维修管理8、更新改造管理四、工程维修计划的制定五、工程部在物业管理中的作用1、事后维修阶段特点：坏了再修，不坏不修。缺乏修理前准备，修理停歇时间较长。修理无计划，常常打乱正常运行，影响业主生活。2、预防维修阶段特点：·根据零件磨损规律和检
2、查结果，在设备发生故 障之前有计划地进行修理。由于修理的计划性，便于做好修理前准备工作，使设备修理停歇时间大为缩短。3、设备综合管理阶段基本思想：设备的制造与使用相结合、修理改造与更新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与计划检修并重等。二、物业设备设施概述物业设备设施所涵概内容：给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集成等。三、物业设备设施管理：1、管理目的：满足人们生活基
3、本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。为业主提供良好的生活环境做有利保障。是实现物业设备高效率发挥使用功能，。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。2、管理内容和措施：*设备操作规程制定与完善a.首先按照设备使用管理制度规定的原则,正确划分设备台数,并按照设备在物业运行中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度,将设备划分为:重要设备、主要设备、一般设备三个级别,以便于规程的编制和设备的分级管理.b.凡是安装在用的设备,必须做到台台都有完整的设备使用、维
4、护规程.c.对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。d.岗位人员在执行规程中,发现规程内容不完善时要逐级及时反映,工程管理专业人员应立即到现场核实情况,对规程内容进行增补或修改.设备操作规程制定应包括的内容a.设备技术性能和允许的极限参数,如最大负荷、压力、温度、电压、电流等;b.设备交接使用的规定,两班或三班连续运转的设备,岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交接,内容包括:设备运转的异常情况,原有缺陷变化,运行参数的变化,故障及处理情况等;*建立设备台帐：目的：有利于维修计划的制定
5、；便于启动维修基金，作为更换设备的依据。要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部件也应例入台帐。设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用起始日期、运行情况等。c.操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序;d.紧急情况处理的规定;e.设备使用中的安全注意事项,非本岗位操作人员未经批准不得操作本机,任何人不得随意拆掉或放宽安全保护装置等;f.设备运行中故障的排除.*建立设备台帐：登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零配件技术要求、规格、型号，供应商
6、。非标产品的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性和变化情况。建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档案。*设备运行保养技术管理#制定设备的“三级保养制”即例行保养，一级保养和二级保养进行设备保养。·例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。·要对每台设备,定出检查的部位(巡检点)、内容(检查什么)、正常运行的参数标准(允许的值),并针对设备的具体运行特点,对设备的每一个巡检点,确定出明确的检查周期。工程专职人员进行复查等制度；（可运用目视管理建立标识、标
7、牌）。·一级保养：一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查维护。·二级保养：以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行；基本内容：a清扫、检查和调整电器部位；b.清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；c.检查设备的主要精度和技术状况；d.修复和更换所有磨损部件；e.提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备；f.必须做好详细记录，存档备查；（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图
8、中说明原因，并因有批准人）。g.对个别主要精度和技术要求，确经努力还不能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理计划及为更新部件做预算。·保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；b.设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使用条件；c.按各项设备的行业标准进行维护保养。#外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。#
