物业管理法律制度

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1、物业管理企业一、物业管理企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。二、设立物业管理企业应具备下述条件：（1）有单位名称和固定的办公场所；（2）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员；（3）有符合公司登记管理要求的注册资本；（4）有维修、服务和管理的规章制度。物业管理企业的资质等级管理资质一级企业资质二级企业资质三级企业注册资本500万元以上300万元以上50万元以上管理技术人员（中）不少于30人(20)不少于20人(10)不少于10人(5)管理物业类型两种类型以上两种类型以上有委托的物业管理项目管理制度健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度维修基金管理

2、与使用制度物业管理企业的资质等级管理物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报审批部门批准后执行。新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》的有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。某房地产公司自己设立的物业管理公司对整个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维修基金用于做其他经营。为此

3、，小区内全体业主要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面。但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员会，并说将维修基金用于做生意比存入银行利息高，是为全体业主做好事。为此，业主向有关行政管理部门投诉了该物业管理公司。建设部、财政部〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉第五条商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%--3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。维修基金实行“业主所有、专户存储、政府监督、规范使用

4、”的原则。维修基金用于住宅的共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单位不得使用维修基金。物业管理服务合同一、概念：物业管理服务合同：是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。不可单方面提高物业管理收费某小区开发商在售房合同中承诺该小区物业管理

5、费每月每平方米不超过2元。可是在业主办理入住手续时，物业管理公司要求业主交纳物业管理费每月每平方米5元。全部业主认为这不合理，要求按原购房协议执行。物业管理公司认为购房合同是开发商的事，开发商承诺事项与物业管理公司无关。为此，业主与物业管理公司发生了纠纷。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业管理合同建设单位———————————————物业管理企业物业管理合同业主委

6、员会——————————————物业管理企业二、特征：1、物业管理合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；2、签订物业管理合同的物业管理企业必须符合相应的资质条件；3、业主与物业管理公司一旦签订了合同，物业管理公司就可以依法律和合同独立开展工作；4、物业管理公司独立对外承担法律责任；5、物业管理公司不需要亲自处理所有物业管理工作；6、物业管理合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随意解除。某小区物业管理规定：每一住户在装修前均需办理装修手续，就装修公司资质、装修的设计图纸及装修人员、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元

7、。装修完毕经物业公司验收合格后退还押金。徐先生在该小区购买了三居室一套，在办完全部手续并且交纳了装修押金后，装修公司即开始施工。施工完毕经物业公司验收合格后，徐先生家搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装修时加宽了进户门为由，先停了徐家的电，两天后，又把徐家的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的情况下将物业管理公司告上了法庭。原告诉请：原告房屋施工完成后，经物业管理公司验收合格后使用的