[工程科技]上海万科白马花园二三期开盘方案

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1、项目现状分析市场竞争分析我们的策略开盘方案白马花园06年整体策略方案产品评估客户分析项目现状分析市场竞争分析我们的策略开盘方案白马花园06年整体策略方案产品评估客户分析1、地理位置白马花园项目位于上海城市西南角，地处外环以外，属松江区管辖，距莘庄7公里，距市中心28公里，距徐家汇21公里，通过莘庄地铁1号线可快速到达城市中心各主要区域，属于典型的城市边缘区位。2、交通沪莘线，明兴路至双峰路，30分钟/班松莘线，大学城至外环路地铁，30分钟/班。超市班车：乐购（1小时左右/班）农工商（1小时左右/班）区内公共交通非常落后，与城市主要区

2、位的道路交通目前非常不顺畅，07年底前瓶颈状况难以得到解决。瓶颈3、生活配套（3公里）3公里范围内商业及生活配套设施不完善，缺乏医疗、银行证券、邮政电信、文化、娱乐运动设施，且本项目抵达各配套网点不便利。短期内该现状难以改善。新闵板块居住质量分析对项目定位的启示：主要问题启示区域内基本生活不便利，各类配套设施匮乏，缺少初级教育、金融、医疗等基本生活设施；与市区连接的道路太少，上下班堵车严重，交通瓶颈现象突出；开发商各自为政，区域存在“项目先行、配套滞后”的现象目前区域内实际导入的人口较少，在短期内，区域配套的完善仅仅依靠市场的力量是

3、不能完成的。整个区域需加大整合力度，如开发商之间、开发商与当地政府之间应加强合作，共同推进上述主要问题的解决。项目现状分析市场竞争分析我们的策略开盘方案白马花园06年整体策略方案产品评估客户分析新闵板块公寓项目成交统计05年受宏观调控影响，公寓成交量明显下挫，3季度至低谷，4季度触底反弹；05年新闵板块公寓总成交量9万平米，总供应量24万平米，供求比2.67:1;但目前市场存量16万平米，供应仍远大于需求（06年1季度供求比12:1）。新闵板块公寓项目成交价格统计区域公寓价格于05年2季度到达顶峰，后期持续下滑。2006年新闵板块公

4、寓项目成交统计06年1季度成交124套；4月份成交量稍有回暖，上旬成交80套。新闵板块主要公寓项目分析丽水馨庭项目概况：项目占地100万M2，总建面约180-200万M2，小高层、高层公寓为主。其中，一期23.7万M2，二期35万M2，三期35万M2。四期即将开盘。近期销售动态：其2、3期目前仍有较多存量5.7万平米；4期项目4月底或5月初开盘，预计会采取颇具冲击力的促销手段；06年预计上市量10万平米；户型及总价推算：2房(106-111M2)61-64万元；3房(129-139M2)75-80万元；复式(182-216M2)10

5、2-121万元。项目特点：中低端客户、大规模、自身配套全、区内位置佳、价格促销、供应量巨大竞争分析：和本项目相比，其公寓产品在总价上和本项目公寓产品有直接竞争性。《上海康城》返回项目概况：总建筑面积约6.3万M2，容积率1.96，分两期开发。目前在售二期，约3.5万M2。近期销售动态：目前在售存量去化速度较慢，下半年将会推出剩余房源；户型及总价推算：2房(112-125M2)：60-67万元；项目特点：中低端产品、房型面积偏大竞争分析：和本项目相比，无论是产品定位有明显差距，竞争性小。《龙祥公寓》返回项目概况：项目总占地50万M2，

6、建面55万多M2。香岛是项目三期，约41万M2（目前A块已开发，约11万M2）。近期销售动态：B块预计6月推出，定位延续其A块产品，大户型、精装修，区域高端产品；目前开始订购“金卡”，持卡客户50%的机会获赠一辆带上海牌照的小轿车；户型及总价推算(除去装修及赠车成本)：2房(126M2)：72万元/110万3房(147-163M2)：87-97万元/125-140万项目特点：大社区、全装修、高配置、大户型竞争分析：和本项目相比，产品定位有差距，竞争性小。《绿洲香岛花园》B块返回项目概况：总建筑面积30万M2。二期总建面13万M2，全

7、为小高层公寓。近期销售动态：目前推出的促销手段主要为“整栋不分楼层、统一价格4800-4900元/M2”，下半年预计还将有6万平米新增量；户型及总价推算：2房(74-92M2)：37-46万元；3房(99-119M2)：49-59万元；复式(162M2)：81万元项目特点：大社区、小户型、低总价、竞争分析：和本项目相比，无论是产品定位，还是总价，有明显差距，竞争性较小。《荣盛名邸》返回项目概况：小区占地11万M2，容积率1，多层公寓和联体别墅相结合。近期销售动态：无促销手段，但广告投放量较大（3月平面广告投放80万元）；年底将推出最

8、后一批现房房源；户型及总价推算：2房(90-99M2)：59-65万元；3房(131-144M2)：86-95万元；项目特点：加洲风格、完美的环境、地区公寓单价最高价、房型配比及总价合理竞争分析：和本项目相比，其公寓产品和花园洋房有竞