《物业分类管理》ppt课件

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1、第七章物业分类管理教学目的要求通过本章学习，要求学生了解各类物业的管理原则，理解各类物业管理的基本要求和内容，掌握各类物业的含义和特点。案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏[案情简介]：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。物业管理公司应如何处理？答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加引引导

2、，避免其妨碍正常的物业管理工作。1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理；2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。第一节居住性物业的管理一、住宅小区（一）住宅小区概述1.定义：住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综

3、合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。一个完整的住宅小区，除了有住宅以外，还要有配套的市政公共设施、生活服务设施和室外绿化等，同时还要讲究小区的社会效果和经济效果。只有从社会和经济的角度、物质和精神两个方面综合考察，才能称为一个完善的、完美的住宅小区。2.住宅小区功能居住功能服务功能经济功能社会功能住宅小区的居住功能在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其次才是如饮食、洗浴、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。住宅小区的服务功能住宅小区的服

4、务功能是随着城市规划建设的要求、房地产综合开发而来的，这一功能是以往的平房区和公寓等住宅所不具备的或者说是不完备的功能。住宅小区的服务功能包括：1）教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊所、保健站、卫生防疫站等。2）商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等。3）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室、游戏厅等。4）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电所等。住宅小区的经济功能：1）住宅小区管理过程中的物业的契约化、信托式的管理，或在管理中开展中介经

5、济服务（主要是买卖中介和租赁中介）。2）随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。商品化的住宅，意味着房屋物权的个人拥有，或者说是房屋在成本租金以上的商品化租赁。商业化的管理服务，就是所有的管理和服务都得是有偿进行的。这是其他住宅所完全不具备的。住宅小区的社会功能人类是一种社会的产物，它的最基本的特征就是群居，人不能脱离社会单独存在。中国古代的所谓“孟母三迁”，就是为了改变社会环境而作的一种居住抉择。现代的住宅小区是居民群居的地方。一个住宅小区里的人际关系是否和睦，居住

6、环境是否安全，社区的活动是否多样，精神文明建设是否出色，关键就要看小区的社会功能是否齐全。3.住宅小区的特点（1）居住功能单一，相对封闭独立（2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化（3）住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化（4）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便（二）住宅小区的管理1.含义所谓住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。2.住宅小区管理目标四效统一：经济效益社

7、会效益环境效益心理效益实现住宅小区的经济效益经济效益一方面是指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标；另一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的设备设施，延长他们的使用寿命，使物业保值增值；同时，也是指管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。实现住宅小区的社会效益住宅小区的社会效益主要是指如果小区管理得好，就可以为小区内的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也包括整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团

8、结，都有着十分重要的意义。实现住宅小区的环境效益环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪声大小、建筑密度及景观等。小区管理的环境效益主要是指通过好的小区物业管理，来提高小区整体的环境质量，使人们有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，有利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，还能有利地促进整个城市环