城市综合体物业管理特点及其运作方案

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1、深圳市新摩尔商业管理公司杨宝民2012年11月完成城市综合体物业管理特点及其运作方案鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。综合体物业管理特点1、综合体物业管理的任务综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且

2、更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。2.商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室（含前台、财务、采购、仓库）——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；——公共秩序管理（含中控室、安护、重大

3、活动配合、停车场管理等）；——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。3.物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业购物中心收费20-30元//月平方米省级城市40-50元/月/平米五星级酒店由酒店管理公司拨款根据规模和服务要求一般费用需要200万元-400万元写字楼普通3-5元//月平方米5A写字楼,以深圳大中华国际金融中心为例物业费：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星级别酒店式公寓收费6-7元/月/平米关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分主力店和次要主力

4、点水电费用和物业管理费用应在租赁合约中明确规定，主力店物业管理费用可以低于普通商铺。公共空间采用分摊思路，利于通道和空中花园照明等计费采用公摊方式。划分组团的公共空间，采用本组团分摊方式。二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设综合体商业管理公司购物中心物业管理处综合体物业管理公司卫生清洁部保安部财务部工程与设备部工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段

5、的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段参与人员前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程和机电设备主管、财务部经理主要工作内容1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对机电设备节能和室内空气品质、物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。因为空调和通风系统是合理引起的物业管理纠纷

6、---济南万达广场案例位置很好,知名品牌入住很多的综合体里边的空气环境不好,例如,在10月份或冬季却很差普遍问题就是室内温度过高,同时空调采暖费也会很高,这样的后果就算是把商家引进了，也可能会存在退场的可能性济南万达广场客户嫌空调采暖物业费过高,而要求退房的如下照片及各大商场写字楼的室内环境很差的统计结果。需要在设计阶段就考虑空调和通风系统的节能与空气质量问题，采用送新风调节和水冷却模式。成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。综

7、合体前期物业管理服务介入方案3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积