国外房地产市场发展回顾

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1、第十一讲国外房地产市场发展回顾第十一讲国外房地产市场发展回顾一、日本房地产市场发展介绍二、新加坡房地产市场发展介绍一、日本房地产市场发展回顾1.研究简述日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。特别是在房地产领域，它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。这里我们选择了日本房地产市场，沿循他发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地方。一、日本房地产市场发展回顾2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过

2、立法方式由政府强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世人嘱目的成绩。当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。一、日本房地产市场发展回顾第一个阶段：1945－1958这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全国约1650万户却只有1230万套住房，每户平均0．74套。因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期，到了1958年，已经初见成效，全国1860万户拥有l7

3、70万套住房，平均每户0．95套，空房率为2％，初步扭转了住房严重短缺的局面。一、日本房地产市场发展回顾第二个阶段：1959--1968年基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投资额的24％以上，占国民生产总值的7％强，高出法、美、英等国。每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2530万户有住房2560万套，平均每户1.0l套，空房率为4％。基本实现了每家一套住房的目标。一、日本房地产市场发展回顾第三个阶段：1969—1975年这是实现一人一间住房阶

4、段。到1973年，全国2970万户拥有3110万套住房，每户平均1．05套，空置率为5．5％，到1975年，基本实现了“一人一间住房目标”。随着日本经济自60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。一、日本房地产市场发展回顾第四个阶段：1976—1990年此阶段已成为提高居住标准，解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年，全国3781万户拥有住房4201万套，平均每户1.11套，空房率达9．4％，90．5％住户达到最低居住标准，32．8％住户达到诱导居住标准。一、日本房地产市场发展回顾第五个阶段：1991—1999年

5、日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。一、日本房地产市场发展回顾第六个阶段：2000年至今2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8％，私人住房动工数量同比上升26．9％，出租用房动工数量同比上升5．4％，租金价格上升，日本房地产业显现出复苏迹象。其中经

6、济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。年份土地总价格（y）年份土地总价格（y）1969年132.81984年927.81970年1631985年1003.41971年1981986年1257.11972年277.31987年1671.91973年356.31988年1840.21974年354.21989年2136.91975年376.71990年2365.41976年4011991年2173.31977年430.41992年1944.21978年490.71993年1864.61979年590.11994年1823.91980年700.11995年1774.719

7、81年798.41996年1708.31982年855.11997年1659.11983年888.6二、日本房地产发展的经验教训与借鉴1.住宅产业化的经验与借鉴日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本首先出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。通过政府的引导，日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的部件