万辰镇江天桥路可行性实施计划书

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1、万辰镇江天桥路项目可行性研究报告版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。日期：2010年2月28日谨呈：江苏万辰置业有限公司引言：以目标为导向，以方法为利刃。这个项目可不可以做？土地价格如何？能够做什么？本报告思路提纲项目本体分析市场背景研究发展方向初判项目发展模式研判项目经济测算厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力三千五百年的历史名城“城市山林”厚重的文化底蕴城市宏观背景城市属性城市规划历史背景宏观经济京沪高速铁路横贯东西高速公路“黄金水

2、道”位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市城市在长三角区域中的地理位置及关系（一）地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。（二）关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接（一）铁路：京沪高速铁路横贯东西；（二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速；（三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。城市宏观背景城市属性城市规划历史背

3、景宏观经济城市定位——国家历史文化名城、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一丹徒经济开发区电子信息产业园镇江经济开发区扬中经济开发区丹阳沿江工业园城市宏观背景城市属性城市规划历史背景宏观经济老城分区——城市主中心商业金融、旅游服务南徐分区——城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丹徒分区——新城区以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。谏壁、大港、高资工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒分区丁卯分区——产业新城区以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。功

4、能布局——镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能。城市宏观背景城市属性城市规划历史背景宏观经济按照规划，镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区；四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。商业规划——镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住

5、区级商业中心的塔式结构体系。大市口一级商业中心大港二级商业中心丁卯二级商业中心谷阳（丹徒）二级商业中心南徐二级商业中心谏壁高资谷阳西青年广场丁卯南官塘黄山南路跃进路九里街城市宏观背景城市属性城市规划历史背景宏观经济2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行标准进入中等发达状态；连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降。GDP分析——镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段城市宏观背景城市属性城

6、市规划历史背景宏观经济产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低。人口及城市化——总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势10%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化率沿S型曲线变动2008年全市总人口268.77万人，市区人口

7、102.81万人，城市化率为59.8%。从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。城市宏观背景城市属性城市规划历史背景宏观经济镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。消费水平——镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费