物业装修管理重点及难点剖析

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1、物业装修管理重点及难点剖析○物业管理工作到底是重管理？还是重服务？很多从事物业管理工作的人一直在争论的问题。笔者认为，其实管理工作、服务工作均是物业管理工作中重要的组成部分，两者相辅相成，密不可分，不同的是，它们只是在物业管理阶段性工作中所占比重不同而已...如果非要分开来讲，我认为装修管理工作才是物业管理中“管理”意味最重的活动，也是管理物业的第一步（因为这是业主真正意义开始使用物业），它在物业管理阶段性工作中扮演着一个举足轻重、承上启下的作用。但是，许多物业管理企业只把“交房工作”作为一件重中之重的工作来抓，而把“装修管理”工作作为

2、一般性工作或某个部门的工作的来做，并且在管理装修时，很多情况是见招拆招，随意性很大，无预见性，今天不准封阳台，明天又可能变成可以封；个别业主跑到物管办公室大吵大闹后，就同意了其占用公共区域……因物业管理企业在装修管理这个时候的准备工作没有做好而导致的矛盾可以说是数不胜数，并且这些潜伏下来的诸多矛盾，在业主入住后均会陆陆续续地呈现出来了，有不缴物管费的、有打架的、有投诉到相关职能部门的、有指责开发商的、业主之间吵架的，等等。可以看出，业主在装修过程产生的抱怨、不理解等想法最终均会通过各种途径暴发出来，因此物业管理企业目前存在的大多数矛盾追

3、其根源的话，均可追溯到装修管理这个阶段。换而言之，装修管理工作一旦真的做好了，不仅可以为今后的日常管理工作打下坚实的基础，还可以为物业管理企业节省大量的人力、物力、财力。下面就结合装修管理工作的相关经验，谈一谈装修管理工作的重点和难点。装修管理工作的重点：01领导作用和全员参与在ISO9001：2000的八项原则中，第二、三原则就是领导作用和全员参与。在交房工作，很多企业就做到了“领导作用和全员参与”为了做好交房工作，他们制定预案、设定流程、开展各种动员会等，但是在装修管理工作中，有些企业仅仅是对各职能部门进行了一个简单的分工，还有一些

4、企业只是简单办理一个手续，告知一些注意事项而已，更有甚者纯粹是把装修管理作为一次赚钱的大好机会。其实一个装修管理活动是否成功有效，它与领导对装修管理知识的认识，对物业管理专业水平的深度是有直接关系的。例如，在一般专业人士眼里而言，安装防雨篷利大于弊，在专业人士眼里，则是弊大于利。不同的眼光决定了不同的制度、不同的档次，不同的思想决定了不同的装修制度，因此，领导作用将会对装修管理工作是否能够顺利开展起到非常重要的作用，领导的思想观念更是决定一个小区品质的重要因数。领导重视了，领导有想法了，自然各种人员、资金等就会到位了，自然地全员就会介入

5、到装修管理中来，其实全员参与到装修管理工作中的重要意义并不亚于交房工作（装修管理是物业管理公司第二次亮相），它除了能更好的做好“物业”管理外，同样也是业主和物业管理公司之间从认识到熟悉、熟知的一个重要阶段，它并不是某一个部门的事或某一个部门的责任，它是全体员工均要经历的物业管理阶段性工作之一的一项工作，各个员工、各个部门只是在这个工作中所扮演角色不一样而已。所以装修管理工作，不但领导要重视，并且全体员工都应参与进来。02制定标准装修管理到底应该管到什么程度、管理到什么模样才算合格呢？这需要制定出一个标准。这个标准又依据什么样的原则和准则

6、来制定呢？在这里我要提出“一个准则、两个需求”相结合的原则来制定标准，所谓一个准则是指物业管理制定的任何制度（标准）均需在法律、法规调整的范围内，而两个需求指广大业主的公共装修需求和单个业主的个人装修需求，举个例子，公共区域不能占有，剪力墙不能破坏，外墙不能损坏等就属于业主公共性的装修需求。空调安装位置、抽油烟机孔高度问题、浴霸排气问题，热水器排烟问题，生活阳台封闭问题等涉及业主户内因很多原开发商预留的各种部位的位置或尺寸与实际使用情况不相符而导致的个人装修需求。大多数物管企业往往只依据公共装修需求来制定装修标准，而忽略了个人装修需求，

7、这也恰恰是目前业主和物管企业之间因装修问题导致重大矛盾的原因之一，因为作为业主思考装修时他首要考虑的是自己花了几十万买来的私人空间的利用价值，其后才会考虑公共装修怎么样。因此，在制定装修管理标准时，除了公共性装修管理规定外，同时也要量体裁衣地针对业主物业使用的角度来制定室内部位使用的装修管理规定（标准）。只有这样，才能为今后具体的装修管理工作的正常开展做到有章可循、有据可查，工作人员遇见矛盾时，才能做到不慌张，不盲从，有的放矢。03宣讲物业管理企业与业主就装修管理发生纠纷时，业主们经常说的一句话就是：“你们为什么不把这些规定事先告诉我？

8、如果你们说了，我们就不会这样装修了，现在又来告诉我不能这样装，我不管，反正我不会改。”而物管企业常回应道：“怎么没有给你说？你办装修手续的时候在我们发给你的资料中明明写得很清楚！”诚然，物管企业是在业主办理