4.2 商业建筑策划理论与购物中心应用案例

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1、第二节商业建筑策划理论与购物中心应用实例一、商业建筑策划的概念与范畴建筑策划就是：研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摒弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据；科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。商业建筑策划主要研究商业建筑的建筑策划规律和方法，用以指导商业地产开发与运营的实践活动。建筑策划的目的是让建筑项目产生经济效益，如果建筑师按照自己的思路闭门造车，那么辛苦设计的建筑项目就没有效益，无

2、疑浪费了社会资源，也浪费了建筑师的劳动成果。日本从1889年开始研究建筑策划，代表性作品是下田菊太朗发表的《建筑计划论》，1941年西山卯三发表的《建筑策划的方法论》，书中提出住宅水准依据自然条件、社会条件、人类生活方式等确定。美国对建筑策划的研究较早，其中Davidcanter的《设计方法论》蕴涵建筑策划的基本思想。美国卡内基梅龙大学建筑系与工程设计研究中心从1996年开始联合开发了支持建筑规划的计算机软件，它支持各种建筑规划模式。商业建筑策划是建筑策划的重要应用领域，其与居住类建筑策划区别点是：商业建筑投资规模大、风险大，经营成功回报也大。商业建筑策划首先要进行商业市场分析和商业业

3、态设计，而后进行建筑策划。不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑规划方案，规划方案不同，投资产生的经济效益差异较大。在多个大型综合体、购物中心与商业步行街策划实践中，笔者总结了商业建筑策划与商业建筑规划的经验教训，提出了商业建筑策划的方法和规律。购物中心建筑策划流程如图4-9所示。国内购物中心调查国外购物中心调查业态设计与招商摸底环境景观与装饰设计主题策划建筑风格、建筑平面、立面、不同建筑方案投入产出评价127专注：百货、超市、购物中心、商业步行街、商业综合体、商业地产开发、服务方式：现场项目诊断、可行性研究、商业规划、建筑设计、招商计划、盈利模式、商业设施规划、开发策划与运营管理、

4、消费者分析、产品定位、经营模式、合作伙伴选择、品牌结构与供应商选择、开业策划、购物中心开发与运营过程的执行特点，满意后收费：李伟华电话：13556880732图4-9购物中心建筑策划流程二、商业建筑策划的方法论在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的基本内涵。购物中心建筑策划的程序如图4-10所示。生活预测目标设定——商业用途，目标，规模性质外部条件调查——社会商业环境与人文环境，自然环境，规划设计条件内部条件调查——经营人员与消费者功能要求M

5、ALL空间评价反馈空间构想——空间内容，平、立、剖构想，动线修正空间划分，感观环境，空间形式技术构想——材料，结构形式，构造，设备空间改良经济策划——投资估算，经营增值，赢利，回报率报告拟定——设计要求，功能分配，任务书图4-10购物中心建筑策划的程序商业建筑策划方法就是从事实学的实态调查入手，以规范学的既有经验、资料为参考依据，运用现代技术手段，由商业物业的经营者事先进行商业规划与经营模拟分析，通过招商摸底工作，归纳分析商家意见，根据商业经营的投入产出分析，确定基本业态，而后提出对商业建筑的要求，通过建筑师和策划师以及商业经营专家进行综合分析论证，最终实现建筑策划的目标。作为大型商业

6、建筑的投资方，可以分为两种类型：一种是资金充足的大型集团，只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了。另外一种是，资金不充足的投资企业必须通过销售商铺回笼部分资金。因此，建筑策划就必须在考虑兼营的同时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。大型商业建筑往往也是城市商业文化的中心，因此，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，在商业建筑中使用，例如，在大型商业广场内安排具有地方特色的促销等文化娱乐活动演出场所。建筑策划的外部条件主要包括地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出的各种规划设计条件

7、和现有的基础设施、地址资料直至该地区的有关历史文献资料。建筑策划与社会学交融，使建筑师在建筑设计的研究中能站在更高的层次，宏观地看问题。建筑外部条件不仅用于建筑策划，而且也是地产项目总体策划必须考虑的因素。例如，星河湾的策划，不仅充分考虑了广州主要的江景住宅，而128专注：百货、超市、购物中心、商业步行街、商业综合体、商业地产开发、服务方式：现场项目诊断、可行性研究、商业规划、建筑设计、招商计划、盈利模式、商业设施规划、开发策划与运营管理、消费