农村房地一体确权登记及典型问题处理

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1、农村房地一体确权登记及典型问题处理 1　确权登记的基本原则1．1　依法依规原则严格执行宅基地和农村房屋确权登记发证的相关法律法规和技术规程，坚持“权属合法、产权清晰、面积准确”原则，严格把握确权审查关，确保依法登记。1．2　尊重历史原则对于历史时期村民因主观或客观原因导致的权源资料不全、面积超占、一户多宅等现实状况，坚持“尊重历史、面对现实、维护村民合法权益”的原则，按政策背景、分阶段处理，做到应确尽确。1．3　集中申报原则切实加强确权登记政策法规和办理程序的宣传，坚持“村民集中申报、部门联合审查”相结

2、合的方式，由各级人民政府不动产登记机构牵头，行政村集中统一申报，提高确权登记效率和质量。1．4　稳妥推进原则创新确权登记方式，按照“先报先办、先易后难、先简后繁”的思路，对权属合法、产权清晰的先确权颁证；对有争议的先调处后确权，审慎稳妥推进，实现平稳过渡。2　确权登记的基本流程2．1　权籍调查2．1．1　充分利用已有数据成果为避免重复工作耗时耗力，笔者认为，农村“房地一体”确权登记工作应充分利用已有的农村宅基地使用权及集体建设用地所有权调查登记成果，将已有的矢量图形成果导入到现有的不动产权籍调查图形库中

3、，并标明相关属性信息；原数据库中缺少图形及属性的，要进行补充测量和调查，形成新的权籍调查成果。2．1．2　补充开展房屋调查一是技术标准。根据《房屋测量规范》的相关规定，对层高(室内标高)在2．2米(含2．2米)以上、有固定顶盖、有门有窗、结构完整的各类房屋进行确权登记，对层高在2．2米以下的房屋在登记簿和权属证书附记栏中注明，不予确权登记。二是调查内容。补充调查工作应由登记机构工作人员与技术公司人员共同人户调查，如实调查记录房屋权利人名称、房屋结构、竣工日期、房屋基本用途、房屋高度等信息，实地核实丈量房

4、屋边长，计算房屋占地面积，填写权籍调查记录表，并由权利人签字确认并拍照留存。同时，对房屋现状进行拍照留底，形成满足登记要求的全套权籍调查成果。2．1．3　编制不动产单元代码以宗地为基础编制不动产单元代码。对于“一宅一户”的，可采用“项目内多幢”对宗地上多个房屋编制为一个不动产单元代码。对于“一宅多户”的，可按“户”编制不动产单元代码，将属于一户的所有房屋编制一个不动产单元代码，宅基地设定为共用宗；也可分别按每一户所有的几间房屋和所占用宅基地编制不动产单元代码。2．2　申请、受理农村房屋分布较分散，距离现

5、有的不动产登记办事场所较远，且宅基地数量较多，如果全部到办证场所申请登记会造成老百姓多跑路、增加负担，办事场所人流量增多、工作人员压力增大。鉴于此，笔者认为，应充分发挥农村基层干部工作经验丰富和熟悉农村宅基地和房屋管理情况的优势，组织抽调乡镇、村组、国土所等基层工作人员投入到确权登记工作中。同时建议，采用“村民申请、政府推动”相结合的方式，即：村民或其委托代理人申请并填写《不动产登记申请书》；村民委员会协助收集《不动产登记申请书》、有效身份证明及宅基地、房屋权属来源等证明材料，并以行政村为单位集中申报，

6、不动产登记机构派工作人员到各行政村集中受理。2．3　审核、查验不动产登记机构对权利人身份证明、宅基地及房屋权源材料、村委会或乡镇证明材料等进行初步核实。必要时，需到实地查看宅基地及房屋坐落、房屋建造完成情况、房屋结构及完好情况。无异议的，确认收件办理；资料不齐全的，应及时通知申请人补充材料。2．4　公告、颁证不动产登记机构在门户网站、不动产所在村委会和村集体内，对不动产权利人、土地权源材料、宅基地取得时间、面积、四至范围、房屋建造年代、房屋结构、占地面积、建筑面积等信息进行公告，公告期不少于15个工作日

7、。公示无异议的，由不动产登记机构确权登簿，颁发不动产权证书。3　典型问题及解决对策3．1　登记主体的范围《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》明确指出，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。因此，笔者认为，农村宅基地使用权及房屋所有权的权利主体应是具有当地农村集体经济组织成员资格的村民所构成的“户”，即该权利为拥有本户籍集体经济组织成员身份的人员共同共有。但是，非本农民集体经济组织成员因扶贫搬迁

8、、地质灾害防治、新农村建设(新型农村社区建设)、移民安置等集中迁建的，符合土地利用总体规划等政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，可依法确定新建房屋的所有权及其占用的宅基地使用权。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。一是一户“多宅”。对于符合分户建房条件未分户，未经批准，另行建房分开居住的，新建房屋占用的宅基地符合相关规划的，出具本农民集体同意并公告无异议的证明，可按规定补办有关用地手续后，依法