住宅价格表制定说明与价格表制定思

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1、丹霞磬苑二期住宅价格表制定报告营销中心二OO八、十月目录一、价格表制定说明与价格表制定思路二、确定优惠方案三、确定销售折扣率与销售均价四、价格表制定的原则与说明五、价差影响因素六、基准价格与价差的确定七、价格详表及分析一、价格表制定说明与价格表制定思路一、本价格表的目标对象是合肥丹霞磬苑二期物业，为纯多层点式住宅物业，即为24#31#38#43#37#东单元住宅，共计86套。二、本价格表的制定是在目标实收均价确定的情况作出的，目标实收均价为3400元/㎡。三、共推出4栋多层物业分两次推出，时间相隔为1个月左右，第二次推出的2栋物业的价格

2、不做涨价考虑。四、本次价格表的制定采用的方法：可调的基准价格、平面差和垂直差相结合，辅于个别因素调整。五、本价格表充分的考虑客户意向、市场竞争和项目自身属性、客户意向分析和外部竞争楼盘分析。二、确定优惠方案竞争性项目优惠方案一览1、长安·萨尔斯堡购两房优惠1万，购三房优惠2万；2、幸福大街10月18日认筹，2888元起价，认筹即优惠8000多元房款且有额外开盘优惠；3、一里洋房均价4500元/㎡，即将开盘的高层预计3700-4100元/㎡均价4000元/㎡9月6开始认筹，认筹金2000元，可享受开盘当天1-100号优惠97折，100-20

3、0号优惠97.5折，200号以后优惠98折另，额外98折；4、东冠·繁华逸城多层均价3380元/㎡，小高层均价2980元/㎡优惠额度：一次性付款99折；5、东海精工社国庆期间至本月15号购房，两房优惠15000元/套，三房优惠22000元/套且部分房源一口价4400元/㎡。本案优惠建议方案1、一次性付款9.8折，按揭付款9.9折；2、开盘当天，定单客户可享受3%优惠；3、老业主介绍定单或自购的，定单者享受1%的额外折扣优惠，老业主享受免交2年物业管理费的优惠；4、特价房，2900元/m2；三、确定销售折扣率与销售均价优惠类别优惠幅度预计比

4、例套数开盘特惠权3%50%43一次性付款2%20%17按揭客户1%80%69老业主介绍1%20%17领导特批3%10%9磬苑住宅综合折扣率=3%x50%+2%X20%+1%x80%+1%x20%+3%x10%=3.2%综合以上因素综合考虑将二期多层的综合折扣率确定为3.2%销售均价确定：销售均价为3545元/m2在确定综合折扣率之后，通过反算求得销售均价，具体反算公式如下：销售均价=目标实收均价/(1-综合折扣率)=3400元/m2/(1–3.2%)=3512元/m2则确定销售均价为3500元/m2。四、价格表制定的原则与说明客户敏感度原

5、则总结丹霞客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点；将客户价值敏感点进行分类排序，将价格赋值到每个客户的价值敏感点上。价值与价格的对应原则当单元的整体价值与其价格发生矛盾时，在整体的比较情况下应将价格与价值进行对应调整；在调整的过程中，主要考虑其价值的主导因素。价值最大化原则充分考虑项目价值的最大化，并考虑其可实现性；在单元的价格设置上实现分级，使客户在心理上形成对价值的最大化价格尺度。差异化原则做到一户一价，同过价格差异反应每户的价值点。每户价格为基准价格+平面价差+垂直差+个别因素调整差。五、价差影响因素充分考虑楼宇的平面因素

6、，如楼宇和每户与外部景观与小区景观的距离、朝向、楼间距、临路等因素。展现每户的平面价值，不考虑楼层引起的视野差异。通过打分赋值，体现每户在平面层面的价格差异。挖掘产品的差异，通过高端产品树立价格标杆，促进项目整体销售。平面调差垂直调差主要考虑不同楼宇或者单元由于楼层不同而引起的视野差异导致价值的差异。所以垂直调差的比较基础是平面差属于同一范围内的单元。将不同平面差的单元进行分级处理，每一级别赋于不同的垂直调差范围。考虑视野的变化程度，进行分段跳差。个别因素调差主要针对对价格产生较大影响的因素而在平面和垂直调差中没有考虑的因素进行重新赋值调

7、整，因素主要有：1、具体朝向2、周围是否有配电房、垃圾站等及其他相关设施3、卫生间明暗4、户型面积大小与房型设计5、入户花园设计六、楼栋基准价格与价差的确定本项目可售为5栋多层物业，相对位置比较简单，从南到北，分别为43#、31#、38#、24#；其中37#是板式现房销售，可售14套，基准价格上调200元/m2，则为3700元/m2；43#南面紧邻商业街入口，点式结构，间距开阔，可售18套，基准价格上调50元/m2，则均价为3600元/m2；38#北面紧邻商业街，点式结构，间距一般，南向有个配电房，距离较远，可售18套，基准价格不动，则为

8、3550元/m2；31#居于小区中间，也位于四栋楼的中间部分，相对位置一般，间距一般，点式结构，可售18套，基准价格上调50元/m2，则均价为3550元/m2；24#位于最南面，点式结构，前后