【7A文】房地产企业税收筹划2018

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1、【MeiWei81-优质实用版文档】房地产开发企业税收筹划-----------GG地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对GG项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】计税名称税率（%）1增值税2016年5月之前项目5或之后112城建税0．353教育费附加0．154地方教育费附加0．15土地增值税（预交）26印花税（产权转移）0．057土地使用税15元/

2、平米8企业所得税（按利润）25行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】1、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土

3、地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。发票发票施工方甲方材料供应方模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。发票甲方材料供应方“甲供

4、材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。二、招标合同备案1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅

5、仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。2、项目预热期3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；增值税税金及附加税率：进销相抵后约5.65%，装饰装修3.39%，可节省2.26%）。注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修协议，可能对销售造成一定的影响。优点：地产可以节省分出部分7.26%的税金，客户可以节省分出部分6%的费用（契税及维

6、修基金）。缺点：购房客户将来出售时由于购买发票金额较小导致相应的税金增加。如果客户考虑到这一点可能会不愿意接受这种购买方式。4、开盘税收筹划（增加扣除项目金额法）：依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。集团公司的广告费，对于与地产公司业务有关联的部分，可由地产公司承担部分费用。【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】1、日常销售税收筹划（分散收入法）：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[20XX]31号文规定：房地产企

7、业未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。据此，我公司“预收账款”应按照15%的利润率扣除相关成本费用后,缴纳企业所得税。税务稽查重点：企业预售款金额。查实企业预售款后，以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税（2%预交）、企业所得税。税务稽查局获取企业预售信息来源：银行、房管部门。企业应对：依据购房合同。购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭。对按揭类客户，需及时去税务局开票，及时办理按揭。对全款、分期类客户，可以暂缓开出发票。未开发票的收据，暂缓进财务预售帐

8、款科目。2、清盘七、工程建设1、主体施工2、变更签证3、工程款支付筹划方案（增加扣除项目金额法）:取得发票合规：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。4、外檐装修材料确定