中国房地产市场发展的历史进程及政策(I)

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1、中国房地产市场发展的历史进程及政策取向易宪容社科院金融研究所研究员二0一0年五月房地产市场受到个人、企业、政府的密切关注个人——住房企业——利润政府——财政收入中国房地产市场与欧美国家的根本性差异欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。一、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策1998年我国住

2、房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月1.第一阶段1998年-2003年特点：如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。2.第二阶段2003年-2007年2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。当时政府出台政策，把房地产市场作为支

3、柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象。2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消

4、费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。3.第三阶段2007年-2008年9月转变房地产市场性质的政策努力——359号文件与452号文件2007年央行出台359号文件与452号文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消

5、费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。二、美国金融危机后的中国房地产市场1.政府对金融危机的判断金融危机的影响：中国的出口；尤其是作为拉动中国经济增长的主要动力的中国沿海地区的经济增长。当时政府对经济

6、形势的判断：如果不采取果断措施，中国经济将面临下滑的风险。当时的不同意见和判断：虽然全球金融危机对中国经济影响很大，但中国不会出现金融危机和经济危机。理由：2008年是中国银行业利润水平最好的一年；通过银行系统的融资占我国总融资规模的90%以上。2.我国应对金融危机的举措：“救市”政策力度大于美国新增4万亿财政投入，占当年GDP的14%，而美国注入“救市”的7000亿美元资金只占其GDP的4%；我国的金融体系与欧美国家不同：欧美国家的金融体系是以市场价格机制为主导运行的金融体系，其注入的资金要通过价格的发现、变化传导到企业、个人以及金融市场的方方面面

7、，因此巨大的流动性的注入起作用要到一年以后；中国是政府管制下的金融体系，政府对价格（利率）和信贷规模的管制放松，银行体系的信贷资金会源源不断地流向市场。3.“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑房地产新政策出台：金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。中国房地产优惠政策——世界最优。优惠利率、优惠税收等政策的目的

8、：希望通过房地产消费来带动市场，遏制经济下滑，促进经济增长，实现经济增长目标政策效应：优惠的利率和较大的资金