中南集团中国商业地产运营模式研究

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1、中国商业地产运营模式研究2011年02月研究背景2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还

2、停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产，风险不言而育。所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！贰、市场篇叁、借鉴篇肆、建议篇核心内容导读目录壹、理论篇壹理论篇贰市场篇叁借鉴篇肆建议篇一、商业地产涵义二、商业地产分类三、商业地产与住宅地产区别四、商业地产的价值五、商业租售模式广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房

3、地产形式狭义概念注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类商业地产的价值与住宅比较商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。租售模式随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值第一部分理论篇分类方法种类按商业形态1.百货商场2

4、.超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务等级1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营租售模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值兴力达广场天河城广场商业分类——大型商业综合体（购物中心）租售

5、模式商业分类----开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的

6、商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求•目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会•因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级

7、商务酒店应该是合适的选择方向商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域，而本区则没有甲级写字楼的供应•虽然存在一定的市场机会，但由于项目所在区域为商贸区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前区域内