上海翠微新城南块项目营销提案

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1、翠微新城南块项目营销提案CentralBox市场部分市场部内容新政回顾分析解读新政，后期走势研判竞争市场分析公寓房竞争市场特征分析别墅竞争市场特征分析目标客源分析经济产业、成交经验、道路辐射、产品2005年度政策回顾分析3月17日，取消房贷优惠政策；5年以上房贷利率提高4月30日，国务院七部委联合下发:《关于稳定房价工作的意见》7月21日，人民币升值5月11日，商品房转让征收营业税6月1日，普通住宅标准定义：容积率1.5（含1.5）以上，140平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价的1.2倍新政解读与理解政策出台真正目的——稳定房价，而非打压

2、房价稳定房价，避免房价大起大落；打击抑制投机炒作行为，确保国民经济和社会稳定发展；切实保障社会弱势群体的住房问题；提高开发商开发门槛，加强市场规范管理，促进市场健康良性、持续发展。武汉房地产市场后市研判江城房价仍将稳中有升武汉房地产市场投资客比例极小，房价基础较实，受政策影响不大；武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨；武汉房地产整体均价水平仍处较低区位；武汉新一轮城市建设，经济发展长期看好，房价相应稳中有升。项目简介地址：拦江路与翠微路交汇处,地块呈三角型。占地：约74526m2，建筑面积：112501m2，容积率：1.51，物业形态：联排、多层、小高层

3、、高层。项目简介公寓竞争市场——板块分布汉阳古田新华下路硚口公园常青路武昌南湖大型社区为主3000－3700元/㎡尾盘销售大型社区为主2600－3600元/㎡新盘销售单栋小高、高层社区3600－4300元/㎡中盘销售中大规模社区3200－3600元/㎡中盘销售中小规模楼盘3200－3900元/㎡尾盘销售中小规模楼盘3500－4200元/㎡中盘销售大型社区为主3000－3900元/㎡中盘销售重点竞争楼盘——南国明珠楼盘区位：汉阳新区龙阳大道产品风格：地中海总建面：70万平方米，五年开发产品：多层、小高层、花园洋房、别墅总户数：5000户均价：3200元/㎡评

4、述：项目位于汉阳墨水湖畔，悠长湖岸线，水景资源丰富地中海风情式建筑，70万方超大规模体量，产品力较强楼盘区位：汉口古田四路产品风格：港式现代总建面：27万平方米产品：小高层、高层总户数：1816户均价：3600元/㎡评述：港式现代派建筑在武汉的直观体现，区域范围内首席高档住宅位于解放大道交通便利，小区内部配套齐全，户型设计新颖合理重点竞争楼盘——香港映象未来重点竞争个案闽东国际：占据钟家村正中心位置，规划为高层建筑、酒店式公寓产品。莲花湖项目：依托莲花湖景观优势，社区规划有住宅和五星级酒店，产品风格为中西结合式，力争打造为汉阳最高档的住宅社区。目标售价在5

5、500元/㎡。港湾花园：15万平方米大型居住，纯板式小高层社区。为大桥局开发。下半年本区域内，预计新增住宅供应量至少在35万平方米以上本案港湾花园凤凰华庭莲花湖项目闽东国际公寓竞争市场总结竞争区域的转移——由原来汉阳大道沿线转至鹦鹉大道下半年，汉阳高档盘供应量增大趋势，竞争楼盘品质明显提升，产品竞争力加强。我们的主力客源层面临被分流的威胁周边目前在售楼盘主要对本案形成价格竞争优势，未来将推个案对本案主要构成产品和景观优势市场启示继续强化本项目汉阳核心区位优势现代化建筑风格特色以及市中心稀有的别墅级社区环境将是本项目核心卖点选择恰当时机入市，抢占市场先机。拓

6、宽客源层，立足汉阳，辐射江汉和硚口。盘龙城金银湖沌口汤逊湖武汉市别墅区域分布汉阳汉口武昌汉阳别墅市场——分布状况汉阳别墅项目主要集中在沌口经济开发区；区域内水资源丰富，项目大都临湖而建；产品规划以混合型产品居多，以联体别墅为主，独栋别墅和公寓房为辅楼盘客源主要依托沌口开发区内的高新企业员工支撑。南太子湖墨水湖三角湖后官湖南国明珠金色港湾东风阳光城东方夏威夷大洋彼岸千年美丽龙阳湖本案汉阳主要在售别墅楼盘表名称产品类型联体别墅单价（元/㎡）总价（万元）客源金色港湾独栋、联体、小高层4300130－150主要以沌口区内大型高新企业客户为主：神龙、东风、海尔等大型

7、企业，其次为江汉大学教师，汉阳区域的高收入群体人士等东方夏威夷联体、多层360060－100大洋彼岸独栋、联体、多层联：2800左右独：4000-500058－65千年美丽独栋、联体、多层//东风阳光城二期联体、多层未定/城区别墅——东湖天下总建面：22万平方米产品：别墅、小高层、高层均价：7000元/㎡（公寓）12000元/㎡（联体别墅）户型面积：公寓160－600㎡别墅350－500㎡客源特征：大型企业总裁、私营企业主、海外侨胞评述：依托著名国家级风景保护区东湖而建，一线湖景，市中心地段目前武汉地区首席豪宅结论：武汉市各个板块联体别墅市场区域性较强目前

8、在售联体别墅项目大多依水而建，主打环境优势在售联体别墅社区规划以混