购买与投资纽约曼哈顿房地产须知

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1、购买与投资纽约曼哈顿房地产须知“如果能再有一次生命...我将买下曼哈顿岛的每一英尺土地。”这是美国历史上第一个千万富翁JohnJacobAstor的名言，是他十九世纪初的感慨。他以皮草生意发达，再投资房地产，其家族拥有房地产无数，其中世界闻名的五星级豪华酒店(WaldorfAstoriaHotel）至今仍然座落在曼哈顿公园大道上，成为世界各国元首在纽约的下榻之所。 二十一世纪的曼哈顿早已今非昔比，作为堪称世界商业、金融、文化、艺术和媒体中心的大都市，她的房地产价值不是一个半世纪前可以想象的，中央公园边上一个6千多英尺的顶楼公寓卖到8千8百万美元，第五

2、大道上一栋办公大楼价值4亿美元。巨大的房地产财富就集中在这个占地仅有22.7平方英里的岛上。 由于中国经济近十几年来的飞速发展，国人在海外置地购屋已成为潮流，纽约也顺理成章地成为许多国内买家的首选。实际上，香港台湾及本地的华人早已拥有不少曼哈顿的房地产，几乎每一栋曼哈顿的豪华公寓里都有华人的身影。他们对纽约房地产的买卖驾驭自如。但是进入这个市场不久和准备进入这个市场的大陆客人，还需要对许多新东西有个基本的了解，以便准确地定位投资，少走弯路，顺利地找到适合于自己的房产。 本文是笔者以近20年来在曼哈顿帮助客人买卖投资房地产的经验及客户最常遇到的问题作课

3、题，介绍一些基本的市场知识，由衷地希望给即将进入曼哈顿市场的中国客人一定的帮助。曼哈顿的公寓类型面对一幢幢公寓大楼，如果只从外表和地点来下决心，国外的买家就非常容易搞错，因为有些公寓楼外国人可以买，有些即使你有钱也买不到。一个最重要的知识就是要了解曼哈顿的公寓类型。曼哈顿的公寓基本分为两种，合作公寓（Co-op，Co-operative的简称）和共有公寓（Condo，Condominium的简称）。尽管曼哈顿大部份公寓楼是合作公寓，数量为共有公寓的三倍，但是国外买家一般只能购买共有公寓，原因要从两种公寓的经济体制与管理形式说起。 合作公寓整个合作公寓

4、大楼尤如一个独立经营的股份公司，每一户公寓根据面积的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主实际上并不拥有房产权，而是持有该公寓大楼的股份。在成交过户时，买方收到的是公寓股份证明书。屋主每月要向大楼交维持费（maintenance)，每月的维持费中大约45-55%是房地产税。大楼拥有产权，直接付税给政府，并将房地产税按每个公寓股份的多少分摊给每户。整个大楼一般负有贷款，贷款利息分摊在每月的维持费中，因此物业费比较高。 合作公寓委员会对购屋者有非常严格的要求和审查。购屋者在填写申请表（Boardpackage）时要提供非常详细的个人资产财产收入证明，包括近两

5、年的报税单、工资和收入证明。经审查后，如大楼认为买方基本合格，会通知面试。面试后要有超过半数的委员同意，买卖双方才能过户。委员会成员数量为单数，如5、7、9、11。如果不能通过面试，买方等于前功尽弃，白忙活一场。有时大楼会直接拒收买家，不给面试，如果他们认为申请表上的资产财产低于大楼的要求。法律上，大楼委员会既没有责任向买方说明拒绝的理由，也没有责任赔偿买方经济上的损失。 合作公寓一般都会收取卖方的过户费（FlipTax）。这是纽约市独有的现象。过户费因楼而异，跟税（Tax）实际无关。税收是政府的事，这一费用却是公寓自定的。有的过户费是固定的金额，有

6、的是成交价的百分比，有的是利润的百分比，还有的是公寓股份的百分比，一般相当于1-3%。 合作公寓一般都有明文规定，不允许投资人、公司、非美国公民购屋，不允许出租或严格限制出租，有些还不允许父母为子女买房。 共有公寓首先，共有公寓的屋主拥有对房屋的产权，经向政府注册后获产权证书，并于每季度直接向政府交纳房地产税。每月的维持费(又称commoncharge，与合作公寓的月费叫法不同）相对低于合作公寓。 共有公寓委员会没有权力拒绝买方，也不需要对买方面试。购屋者虽需填写申请表送交大楼委员会审查，但表格比合作公寓简单得多。购买共有公寓的可以是个人或公司，可以

7、是美国人，也可以是外国人。买方可以是纯投资而不入住，也可以是父母为子女或子女为父母购买。 共有公寓对出租没有限制，一般只要租期不少于6个月或一年即可。出卖时也没有类似合作公寓的卖方过户费。 由于这些特点，共有公寓成为外国人和投资人的首选。这也是为什么近二十几年来开发的新公寓楼盘几乎都是共有公寓，只有极少数下面将要谈到的共有合作公寓。 除以上两种公寓类型外，还有一种数量非常稀少的类型，成为共有合作公寓（Condop）。 共有合作公寓这种公寓实为合作公寓的经济体制，购屋者收到的是股份证书而不是房产证。但是它采用共有公寓的管理方式，即大楼委员会无权拒绝买方

8、，不需面试，允许出租。因此，这种公寓也可成为外国人和投资人的选择。 曼哈顿公寓的户型 纽约最常见的公寓户型有