深圳东方都会写字楼租售方案初

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1、东方都会1—3裙楼租售方案Q房网商业运营中心·商业项目策划部2016年5月目录BUSINESSCONTENTS项目背景介绍132项目定位租售定价方案Part1项目背景介绍1.货币政策-央行连续放水，银行间流动性维持宽松普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，增加资金流入，利于活跃楼市2.住房政策-允许将商业用房等按规定改建为租赁住房实行购租并举，发展住房租赁市场，对于库存高企区域的商业性物业的去化有积极的促进作用3.税收政策-房地产业5月1日起实施营改增5月1日起，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。货币宽松、供给侧调整、营改增实施对商业

2、办公物业的去化压力有起暖升温作用国家政策解读14年9月-15年9月一手写字楼预售面积走势图2012-2015年深圳市写字楼总存量走势图商业性办公物业用地供应情况——在未来的4-5年的时间里，深圳的新增项目有限，对于已建写字楼项目及市场库存的商业性办公物业而言属于中短期的利好一手写字楼市场分析——在土地供应端放缓的情况下，年去化速度总体呈增长的趋势，将带动市场交易达到去库存目的15年与16年一季度深圳仅出让2块商业服务业设施用地，商业面积仅35794.12㎡。14年商业性办公用地体量有效供给达100万㎡，因此15年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。12年至15年深圳写字楼总库存

3、量历经了先高后低的过程，综合每年的新增供应量考虑，年去化速度总体呈增长的趋势，截止到16年一季度，深圳写字楼市场总存量为396万㎡，环比减少5.2%。一手写字楼市场分析2016年第一季度全市甲级写字楼回报率4.93%，罗湖区甲级写字楼回报率最高为5.6%图：2015年3月-2016年3月二手写字楼成交面积（左）、均价（右）走势图第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比上升1.1%至每平方米42845元，同比上涨10.7%；各区甲级写字楼售价均有上涨，其中罗湖区写字楼售价涨幅较大，上涨1.7%至人民币每平方米26718元。由于罗湖区作为传统商务区，配套成熟但售价较福田区低，致使需求旺

4、盛，但供给有限，本季度售价上浮明显。二手写字楼市场分析商业性办公物业市场发展趋势：深圳写字楼市场有补涨空间和投资价值，产业集聚将带动市场需求。由于整个市场被看好的情况下，成交价有望往更高的趋势发展，后期写字楼租金售价将持续走高。2016年一季度深圳的二手写字楼挂牌均价为42845元/平方米，罗湖区一季度环比上涨1.7%，为26718元/平方米，同比上涨7.3%深圳写字楼租赁行情分析2012年-2016年，深圳市写字楼整体租金均价增长了约20%左右2013-2016甲级写字楼的租金增长35%左右2016年一季度深圳市南山区重点写字楼项目月均去化率平均约在15%左右金融、科技、IT以及

5、专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力罗湖写字楼价格“洼地”优势凸显，国贸商圈的乙级写字楼一季度租金略有上涨，涨幅在5%左右今年罗湖租单较年前已经增加近两成，放盘后成交速度较年前加快。其中大户型单位出租消化速度很快，小户型单位出租速度稍慢深圳历年写字楼一季度租金（元/㎡/月）行政区2016年2015年2014年2013年2012年罗湖129103136112103福田158150150132129南山138121122111107全市143133144126121深圳历年甲级写字楼一季度租金（元/㎡/月）片区2016年2015年2014年2013年福田中心区26

6、2248239237蔡屋围片区230221229194中心西区207210205197南山区219215171170全市233225220.6207罗湖区一季度的二手写字楼租金环比上涨9.3%，为129元/平方米/月，同比上涨25.2%罗湖写字楼空置率约为6.5%，与去年平均水平略有上升。甲级空置率变化不大，乙级空置率则增加了1个百分点左右。罗湖区规划与未来走势项目所在位置旧改罗湖列入全市城市更新计划项目总数达到49个，罗湖城市更新项目投资增速达11%,涉及总用地面积223万平方米，在建项目达到25个，规划总建筑面积达到342万平方米，产业建筑面积242万平方米。建设地铁2号线三期

7、、8号线一期等交通，将是“东进”的重要战略通道，也凸显了罗湖作为“东进”枢纽的重要区位罗湖2018年还将开通莲塘-香园围口岸，将成为深圳物流“东进东出”、连通香港、辐射国际的又一重大枢纽创新开路，打造大梧桐新兴产业带，可以在促进罗湖自身转型升级的同时，为全市“东进”战略做出积极贡献罗湖大量旧改项目全面启动，其中黄贝岭旧改对项目带来市场利好竞争区域：适宜程度为理想：适宜程度为较好：适宜程度为可以分析：从自身发展看，近年来受土地资源难以为继、产业空间严重不足、基础设施老化