国有经营性房屋租赁价格风险防范研究

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1、国有经营性房屋租赁价格风险防范研究　　【摘要】　　围绕贯彻落实好中央“八项规定”精神，按照集团公司党组纪检组部署要求，深入开展“四风”问题整治专项活动，XX军工企业在资产、财务等关键领域以及资产租赁、处置等重要环节展开了自查与整改工作，本文对在自查中发现的经营性房屋资产租赁价格管理可能存在的风险进行了分析，并提出了防范建议。　　【关键词】经营性房屋资产；租赁；资产评估　　XX军工企业经营性房屋资产尽管只占企业全部资产的0.25%，但为了深入贯彻党的十八大精神，进一步加强和规范国有资产管理，提高资产管理质量与

2、水平，通过探讨国有经营性房屋租赁价格管理可能存在的风险，提出合理的建议。　　一、国有经营性房屋资产租赁价格管理存在的问题及原因分析　　（一）法律制度不健全　　1.国家有关房屋资产租赁价格管理的法律规定非常少　　国家有关企业国有资产管理的法律法规，如《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理条例》等，在宏观层面对关系国有资产出资人权益的重大事项明确了审批权限和操作规则，加强了对国有资产的保护。但是涉及到实物资产管理的规定非常少，与房屋租赁有关的制度即《商品房屋租赁管理办法》，其规定：直辖市、市、

3、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，而对于国有房屋租赁价格没有特别的规定。《国有资产评估管理办法》简要提及了租赁定价，其规定国有资产占有单位有下列情形之一的，当事人认为需要的，可以进行资产评估：资产抵押及其他担保；企业租赁；需要进行资产评估的其他情形。由此可见，在国家出台的资产评估管理办法中，国有房屋资产租赁价格不强制性要求评估。　　综上所述，从目前国家出台的制度现状来看，对国有经营性房屋资产租赁价格已经面向市场全

4、面放开。但是如果国有房屋出租价格偏低会存在国有资产流失的风险，尤其是国有房屋出租给非国有单位。很多国有单位对于收益占比较小的经营性房屋资产并不十分重视，存在对外租赁管理不规范、对外出租价格偏低、合同期偏长的现象。尽管国有单位与承租方并不存在任何利益输送以及关联关系，租赁只是完全的市场行为，但是面对审计机构对房屋租赁价格偏低的质疑，国有单位百口莫辩。如何才能强有力的证明国有房屋出租价格的合法合规性，如何才能降低企业的国有资产管理风险，仍是国有单位非常关注的问题。　　2.XX军工企业集团公司相关制度规定过于粗略

5、　　XX军工企业集团公司有关房屋资产租赁的制度有资产评估管理办法、资产处置管理办法等。集团公司资产评估管理办法规定了十三种经济行为应当进行资产评估，其中与房屋资产租赁有关的条款：即整体或者部分资产租赁给非国有单位应进行资产评估。部分资产的理解上会产生歧义，任何单个资产不管价值多少，都可称之为部分资产。那么集团公司资产评估管理办法的指导思想是任何资产租赁给非国有单位都需要进行资产评估呢，还是重要资产或者多少金额以上的资产租赁给非国有单位需要进行资产评估，并不是十分明确，该资产评估办法也没有作进一步说明。　　作

6、为国有企业，在日常的管理工作中，首先是学习贯彻国家的法律法规、中央的文件精神；其次是紧密结合集团公司的指导思想、管理办法，不折不扣的完成各项生产、管理任务。但由于国家有关房屋资产租赁价格管理法律性规定很少，集团公司相关制度条款过于粗略，成员单位执行起来无所适从。　　（二）缺乏严格的内部审批程序　　由于XX军工企业有关实物资产对外出租的管理制度缺失，内部审批程序不明确，部门职责不清晰，直接导致XX军工企业经营性房屋资产出租价格多年来一直未上调（尽管周边市场房价、物价、房屋租赁价格都已上涨），房屋租赁价格略低于

7、市场价。正因为管理制度缺失、内部审批程序不严格、房屋租赁价格低于市场价等，这些现象都给企业带来了巨大的管理风险。如果房屋管理机构一个部门或者个别领导就能干预房屋租赁价格，这是企业内控体系建设的巨大漏洞，不利于保护干部，不利于维护企业利益。　　（三）缺乏合理的定价机制　　由于军工企业长期受国家指令性任务的影响，计划经济色彩依然十分浓重，市场意识、危机意识淡薄。加之，市场本身又具有自发性、盲目性、竞争性、灵活性等特征，军工企业的体制机制严重制约了军工企业自身应变市场的能力。XX军工企业过去房屋资产出租价格主要依

8、靠政府指导价，企业内部没有形成合理的定价机制。随着政府实施简政放权，充分发挥市场资源配置的基础性作用，激发市场主体创造力的政策形势下，房屋资产租赁价格已全面放开，XX军工企业经营性房屋资产的租赁价格该如何产生，该如何灵活有效的适应市场，是亟待解决的问题。　　二、对策建议　　（一）完善相关制度　　首先，国家相关法律法规必须完善。国家有关股权投资、产权转让的制度规定非常多并且具体，使XX军工企业在相关业务上有法可依、