建设天波园整体策略方案

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1、建设·天波园总体策略方案深圳尚美佳广告有限公司2002年7月金灿灿的南开福地——【市场描述】随着政府加大了对南开片区的投入和力度，企业房产开发如火如荼，凯兴公寓、凯立天香家园、凯立欣园、名士郡等雨后春笋般出现，新世界花园、万隆文化家园等项目近水楼台先得月，率先受益，成为市场关注的焦点。加上南开板块近邻和平区，和平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区新楼崛起和片区房产市场的繁荣。-市场描述-不足的是，一是该片区的商业环境和人文环境还比较混乱。二是地价成本高，导致楼盘价格偏高（比中环线片区平均高出500元/M2左右），从而影响了消费者的置业积极性。结论：片区正处开发快速增长期，从危改到可持续

2、发展，到处都在进行开发建设，整体格局明显散乱，影响片区高档人文社区形象的提升，市政公共配套还有待完善。遭遇竞争对手——【竞争对手分析】新世界家园位于和平区，多层、小高层为主／价格范围3400-4500元/平方米／属天津市高档住宅，口碑较好，市场销售强劲，日销2套，市场定位为尊贵豪宅，消费目标群体层次也较高，但小高层居多，与本案的竞争只在部分高层上。-竞争对手-竞争对手凯立欣园售楼处已成型。项目工程进度较快，目前为楼花，项目值得关注，就围墙等设计格调来看，项目为区内目前规模和档次都很偏高的住宅项目／由于项目位置离本案较近，同时销售日期比本项目略早，是本案较大竞争对手。-竞争对手-竞争对手万隆文化

3、花园五个组团式高层／在和平区有一定规模，与本案有多处相似，价格范围3000-4300元/平方米，但万兆公司开发的住宅就品质或服务方面都有很大问题，在消费者中口碑较差，距本案有一定心理距离,但也是本案直接竞争对手。-竞争对手-名士郡（台北花苑）六栋七层多层、一栋小高层、一栋高层／价格范围3500-4500元/平方米／由于初期销售案略等不慎，价位偏高，管理服务不良等，造成消费者心理差距，与本案有一定心理距离，项目特点及市场定位有别于本案。在高层上与本项目有冲突。-竞争对手-结论南开·天波园的市场推广一定要有差异化，并争取及早入市。优势（独家拥有）规模大，60万平方米的超大社区吸引力与市场影响力。建

4、设品牌多年来的诚信积累的品牌信赖感与有效的消费口碑传达率。南开区作为著名的学府区位价值在消费者心中根深蒂固。产品品质保障，北方罕有的架空层与主园林呼应，可缓解容积高的不利。-形势分析-劣势·容积率过高，环境空间小，未能充分适应环境要求大大提高的市场需求。·项目虽然有规模大，但各个组团被公共交通线分隔。·片区楼盘及本身在售楼盘项目销售进度总体过慢。机会·前期项目销售单位中业主购买和推荐购买占所占比例较高。·本地楼市正处于更新换代期，买家对新产品和新形象抱有积极的需求，项目必须赋予独特的市场观念与鲜明的推广主题。结论市场形势已经发生了很大的变化：本区推广较此前各区可能会有较大的阻力，应充分把握品牌

5、优势与项目独特品质的机会：有一个成熟的“样板生活”社区，有一群对开发建设集团有信心的业主。谁是我们上帝——【目标群体分析】仁者乐山，智者乐水。喜欢购买天波园的是什么人？高收入中收入低收入低层次中层次高层次★★★★我们的上帝-目标群体-大中型企业老总，主要为民营企业较多的中高级公务员有灰色收入的隐居者立足天津的影视文艺界“公众人物”来津投资并准备长期发展的侨胞和外籍商人多数属首次置业，部分二次置业，重视物业品质、户型的舒适和居住环境及条件、并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。-消费特征-我们说什么——【推广核心概念】-方案名-九如文鼎家园九如文

6、谷-方案名释义-“九如”：如山如皋，如冈如陵，如川之方至，以莫不增——如月之恒，如日之升，如南天之寿，如松柏之茂，无不尔如承。“文鼎”：与鼎相应，借以多种艺术手法和场所生动活泼地展现中华五千年光辉灿烂的历史文明和博大精深的民族文化，寓文于乐，融参观和参与于一体，把展示、参观和交流有机地结合起来。金域之城福地名宅文化之城主流未来健康之城驱动源生活-主题-学习文化+健康-推广语-上善生活斯文人家上善若水。居善地，心善渊，与善仁，言善信，正善治，事善能，动善时。──《道德经》倡导一种上善的生活方式，斯文人家能反应出习书学画的生活气息，文化艺术氛围充足。中环线·国际人文名宅区位+档次+品质+尊贵形象-

7、形象定位-人文南开璀璨天波园一颗种子，需要多少灌溉？一段成长，需要多少心血？一世传承，又需要多少关爱？天天在教条下生活，谁能真正了解人本的精神？其实只有传承与深耕，才能将人本的精神留给下一代！我们相信，一点过往的传承，一点爱心的深耕，理念，就因此而延续，而人本的精神，也就在其中，一点一滴地累积。我们知道，只有在人本的前提下，人类的进步才会更人性！也只有在这样的精神下，社会、城市、居住才能不断地前进