房地产市场调研基本资料及流程

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1、市场调研基本资料及流程作成：郭涛2012-5-20目录一、房地产项目市场调研基本资料二、项目可行性研究流程三、可行性研究报告内容一、房地产项目市场调研基本资料◆基本概念◆市场调研的程序◆市场调研的内容◆市场调研的方法◆市场调研资料的收集◆市场调研队伍的组建概念：房地产项目市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测；狭义：是指以科学的方法搜集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究，实际上是针对客户群的调查；广义：是针对商品或劳务，即对商品或劳务从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料

2、、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场；1、基本概念房地产项目市场调研的主要内容如下：⑴政策法律环境调研⑵经济环境调研⑶社区环境调研⑷房地产市场需求和消费者行为调研⑸房地产产品调研⑹房地产价格调研⑺房地产促销调研⑻房地产营销渠道调研⑼房地产市场竞争情况调研2、市场调研的内容2-1、政治法律环境调研：①国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策；如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策；②有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》；③有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体

3、规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略；2、市场调研的内容2-2、经济环境调研：①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；②项目所在地区的经济结构、人口及其就业情况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；③一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；④国民经济产业结构和主导产业；⑤居民收入水平、消费结构和消费水平；⑥项目所在地区的对外开放程度的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；⑦与特定房地产开发类型和开发地点相关的因素的调查；⑧财政收支；2、市场调研的内容2-3、社区环境调研：社区环境直接影响着房地产产品的价格，这

4、是房地产商品特有的属性；内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利程度、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面；2、市场调研的内容2-4、房地产市场需求和消费者行为调研：①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求和发展趋势；②房地产市场需求影响因素调查。如国家对关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布、及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及购买能力的投向；③需求动机调研。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等；④购买行为调研。如不同的消费者的不同的

5、购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等2、市场调研的内容2-5、房地产产品调研：①房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；②现有房地产租客客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；③新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及在有关房地产产品上出现的情况；④本企业产品的销售潜力及市场占有率；⑤建筑设计及施工企业的有关情况；2、市场调研的内容2-6、房地产价格调研：①影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响；②房地产市场供求情况的变化趋势；③房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小

6、；④开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；⑤国内、当地相关房地产市场的价格；⑥开发个案所在城市及街区房地产市场的价格；⑦价格变动后消费者和开发商的反应；2、市场调研的内容2-7、房地产促销调研：①房地产广告的时空分布及广告效果测定；②房地产广告媒体使用情况的调查；③房地产广告预算与代理公司的调查；④人员促销的配备情况；⑤各种公关活动对租售绩效的影响；⑥各种营业推广活动的租售绩效；2、市场调研的内容2-8、房地产营销渠道调研：①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；③租售代理商的数量、素质及租售代理的情况；④房地产租售

7、客户对租售代理商的评价；2、市场调研的内容2-9、房地产市场竞争情况的调查：①竞争者的实力和经营管理优劣势调查；②对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备、服务的优缺点调查与分析；③对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究；④对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究；⑤对竞争情况、销售渠道使用情况的调查和分析；⑥对未来竞争情况的分析和估计等；⑦整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率；⑧竞争性新