万科-赢在高处

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1、万科：智者赢在高处2012-03-2611:48作者admin【本文导读】行业标杆分析之万科的成功之处。序言：1988年，房地产业伴随着改革开放的春雷破土而生。在24年之后的今天，房地产已经成为经济的支柱和风向标。事实上，今天的中国已经没有任何一个行业能像房地产这样快速地拉动国民经济，也没有一个行业能像房地产那样频繁受政策调控，更没有一个行业能像房地产那样与老百姓的生活质量密切相关。房地产行业关系民生，尤其在中国，巨大的人口基数决定了同样巨大的人口增量，在中国人传统的投资观念中，成家立业的最重要

2、标志就是拥有自己的房产。因此中国的租房率在全世界范围内相当之低。人口增长和住房观念共同决定了房地产行业的消费需求在未来相当长的一段时间内不会减少。随着中国经济的发展和城市化进程的推进，新增住房需求也在不断增大，人口城市化率每增加1%，就意味着新增城市人口约1300万，这也意味着新增住房需求约3.25亿平方米。事实上，中国的房地产行业在过去的十年里确实取得了辉煌的成就，数以百万计的从业者从中获得了巨大利益。这十年中房价平均上涨了3至5倍，一线城市房屋均价上涨超过10倍，这是任何一位经济学家都没能预

3、料到的。也是在这个“黄金十年”里，中国房地产市场涌现出一拨敢吃螃蟹的房地产企业，万科是其中最负盛名的登高者：在2011年房企销售金额排行榜上，万科集团以远超第二名恒大集团262亿的成绩——1215亿元的年销售额稳居榜首。不仅因为排行榜上一时风光，万科的成功经验中更难能可贵的是，万科所在的房地产行业一直受到多方面因素的影响;在政策调控和市场导向这两只有形和无形的手调控下，许多房产企业在2006年开始陆续加强的房地产调控期间纷纷倒闭，但是万科依然能够逆市上扬，成功保持了持续的业绩增长。万科是怎样做到

4、二十多年的持续增长呢?战略篇：万科的加减乘除即使公认房地产行业的市场环境十分纠结复杂，但在万科以及其领头人王石的眼里，万科的发展战略用“加减乘除”四个字就能够全部概括。战略加法——逐利扩张(1984-1993)无论是科学史、艺术史还是商业史上，当一个流派或国家正处于鼎盛的上升期，便会在某一年份扎堆诞生一批伟大的人物或公司，这个现象很难用逻辑来推导。在中国企业史上，这个伟大的年份便是1984年。许多21世纪初驰骋一时的公司都诞生在这一年，在这里姑且将之称为中国现代公司的元年。邓小平有过两次著名的南

5、下，一次就是在1984年1月24日。同天，正在欢快地倒卖玉米的王石骑着自行车经过深圳国贸大厦，突然看到很多警车、警察和聚集的人群，一打听原来是邓小平到大厦顶层俯瞰特区全貌。当王石想象着邓小平在国贸顶层看到如同一个巨大建设工地般的深圳的场景时，“兴奋，狂喜，恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的”。他强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。很快地，1984年5月，王石一手参与创办的深圳现代科教仪器展销中心(万科前身,以下简称“展销中心”)成立，王石担任经理一职。根据当时的特区政策，进口特区

6、的国外产品不能销售到特区外，但不限制特区外客户在特区内购买的商品运出特区。展销中心的业务与倒卖玉米没有大的区别：先收内地买方企业货款的25%作为定金，然后向卖方的港商订货，按同样比例付款给港商，待货到深圳后买方付清余款提货。买卖的关键是，收的是人民币，支付给港商的是港币或美元，展销中心的利润就来自获取外币的能力。这时的王石和他的公司还不是人们日后所熟知的那家叫做万科的房地产，充其量只是一个依靠市场机会牟利的公司，在那个年代，不断调整的宏观政策，有时就是企业的生命线。对于王石的公司来说，市场利润的

7、方向就是万科的战略方向。就这样，王石和他的公司在不知不觉中完成了最原始的资本积累，为进入房地产市场打下了基础。1988年是万科进入房地产行业的元年，当时的深圳的房地产开发门槛很高，非建筑行业的企业必须通过招投标拿到土地，才能获批单项开发权。这年11月万科参加了威登别墅地块的土地拍卖。以2000万元“天价”买到了一张进入房地产市场的入场券。其实按照当时拍卖的土地成本计算，楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。换句话来说，即使按市场价，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的土地成本价都低于

8、万科获得的这块土地的价格。一度万科团队的主流派视这张入场券为“烫手山芋”，建议毁约，“不执行同国土局签订的合同，大不了交些罚金，否则高地价的经营压力太大。”王石却认为：不仅不能毁约，还要继续竞标拿第二块地。一个月之后，万科再次通过投标夺得天景地块，深圳地产同行再也不敢轻视和万科这只不怕虎的初生牛犊。战略减法——万科=房地产(1993-2001)万科早期的多元化业务结构，为其淘得了第一桶金。1991年底，万科的多元化发展业务已经包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工