万科A证券分析报告

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1、证券分析报告股票名称：万科A股票代码：000002总股本：1099521.02万股所属行业：房地产开发与经营业一、宏观分析中央经济工作会议明确指出，要继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。面对日趋复杂化的国内玩经济性能更是，2012年中国经济总的基调是：“稳重求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策的基本稳定定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定，在调整产业结构，转变经济发展方式上去的新进展，在新能源，新材料，新技术运用上去的新突破，在改善

2、民生上取得新成就。2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀，调结构，保增长”向“保增长，调结构，防通胀”的方向转变。2013年会依旧保持“稳中求进”的总基调，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。　　在固定资产投资方面，会继续保持适度投资规模，优化投资结构。这意味着，未来投资回落空间不大，如果再考虑到投资品价格下降的影响，明年投资实际增速仍将保持较快速度。据11月9日国家统计局公布的数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其

3、中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。房地产开发投资回升有滞后现象，但最近几个月表现一直平稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。在销售方面，1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。2012年2月份为商品房销售最低谷，同比下跌20.9%；数据曲线从3月

4、开始逐月回升，并在2012年7月重回增长，迄今已连续增长3个月。资金方面，1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。在土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款57

5、62亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。所谓“纸上得来终觉浅”，数据统计也许很难说明问题，也比较大而化之，但房企融资与拿地显然已经是当下市场主流。11月7日媒体报道称，新的一两年内房企海外发债即将展开，已有不少内地房企在海外成功融资。而且，除了大批房企发债，某些房企在香港上市的消息也甚嚣尘上，无不预示海外资本市场重开，资金重回房地产市场。不仅如此，目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。从上市房企公布的2012年前10月销售业绩

6、来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。显然，随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。正如瑞信经济学家陶冬所言，房地产市场是目前中国经济中唯一一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的今天，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。现在短期房市已经企稳回升，而且可以持续一段时间。从中长期来看，工业化的的过程的深化和城市化的加快推进，决定了中国固定资产投资的高速增长是可持续的，中国现在乃至未来更长的时间，维持一个较高的投资率都是必要的，从人均

7、资本存量来看，中国的资本/劳动力比率园园低于美国和日本，在资本深化道路的中国还有很长的道路要走，西方发达国家工业化进程的经验表明，工业化率达到50%-60%往往坚定，工业化过程宣告结束，2005年至2011年，中国的年均工业化率为42.3%，这表明工业化进程尚未完成，未来10年至15年是中国最终完成工业化的使其，就城市化进程来看，中国正处于城镇化发展的加速阶段，随着改革的深入，长期城乡隔离的二元结构将会改变，影响城市化进程的重要因素将逐步消除，城市化潜能将得到释放，这就为投资长期高位运行提供了较强的支撑。1

8、2月4日召开的中共中央政治局会议分析研究了2013年的经济工作，会议明确提出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。新一届政府推进城镇化的预期较为强烈，而11月份多个城市又捷报频传，销量甚至创下年内新高，部分标杆房企提前完成了全年销售任务，这对业绩已经形成确定性增长的房地产行业均形成推波助澜的作用。　　目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，