房地产业税务稽查业务手册

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1、房地产业税务稽查业务培训国家税务总局稽查局2007年8月房地产业税务稽查业务流程主讲人王友炎第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排

2、水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释房地产开发企业的资质等级（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书

3、的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担

4、专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。第一节概念名词解释资质等级的开发项目适用范围三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三节基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四节行政审批管理房地产开发的手续房地产企业在交

5、易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。第四节行政审批管理房地产开发的手续中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》第四节行政审批管理取得计划部门审批意见根据《中标通知书》、《履约

6、保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。第四节行政审批管理取得规划部门审批意见主要取得两证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》第四节行政审批管理取得土地部门意见取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。第四节行政审批管理取得建设主管部门意见《建设项目开工许可证》第五节涉及相关法律法规土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第五

7、节涉及相关法律法规土地使用权划拨划拔土地使用权的条件是：A、国家机关用地和军事用地；B、城市基础设施用地和公益事业用地；C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D、法律、行政法规规定的其它用地。原有老国有企业的用地也属政府划拔。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞（国土资源部令第11号）明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地

8、有两个以上的意向用地者的，也应当采用招