廊坊新朝阳二期项目打印

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1、廊坊市广阳区和平路朝阳市场改造项目地块市场定位及物业发展建议报告2011311中国房产信息集团北京机构PART5项目整体定位总体定位新朝阳·蓝山广场发展目标：一个商业繁华、色彩缤纷的城市旺地；一个生态自然，充满本地人文气息的高尚生活社区；一张最能代表廊坊商业发展的名片。一个演绎文化、时尚、休闲、娱乐、生态现代化城市中心三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城时尚女人坊儿童主题商城电影城娱乐动漫城汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公（酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商互融的独特环境，营造顶级交流空间和氛围城市中心的全景生

2、活社区“海文化”PART5项目整体定位建筑主题建议——海洋主题建筑表现方法色彩——在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感;线条——空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现;小品——帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品;装饰——地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；植物——体现地中海海洋热带气候PART5项目整体定位——商业定位业态定位根据LifestyleMall的商业定位确定本项目的

3、业态组合为——特色商业+休闲娱乐+特色餐饮+零售PART5项目整体定位——商业定位接下来要解决的是——商业体量的确定主力业态的选择各种业态在项目中的规模比例各种业态在项目中的分布项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目属于城市级商业，进而确定项目的基本业态与规模需求。商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业核心客户内城区与中距离郊区

4、（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民人均商业面积（按辐射人口计算）0.3-0.5㎡0.5-0.8㎡0.8-1㎡1-1.5㎡商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺PART5项目整体定位——商业定位本身商业级别外在市场因素根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间。项目体量分析——综合内外因素，本项目商业体量可定位于20-25万平方米左右。PART5项目整体定位——商业

5、定位未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算（参考2010年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积。+本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在项目中设置过多的该

6、类业态。建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%。总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5项目整体定位——商业定位A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)配套8-1012-15平层80—200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)4—68—12一托二60—140PART5项目整体定位——商业定位业态面积（㎡）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目标业态建筑指标确定产品定位展现给客户的住宅形象——首席—体现项目高档次和在廊坊的地位中

7、央—位于廊坊中心区域，最后的城市绝版地段城市生活典范——通过对商业的打造，充分发挥居住价值，以及自身产品的打磨，建立廊坊市新的高档住宅标准城市中央首席生活典范社区廊坊市城市化生活的引领者PART5项目整体定位——住宅定位住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计本项目大户型尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销售要