天津滨海新区CBD的三岔口

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1、天津滨海新区CBD建设如何破局今年，天津滨海新区中心商务区将迎来多座商务楼宇竣工。近日发布的工程进度信息显示，滨海新区中心商务区建设正以超出预期的速度在推进。然而，一则位于中心商务区核心区域响螺湾的中钢广场停工的消息让市场对滨海新区庞大的商务楼宇建设计划产生怀疑，既怀疑这个建设计划的资金供应，也怀疑其是否有足够的市场容量支撑。作为雄心勃勃的滨海新区现代服务业发展计划的一部分，响螺湾商务区与于家堡金融区承载着天津市建设北方金融中心与国际贸易中心的重任，是让天津进入全球城市行列的关键举措。但是在全球经济形

2、势不稳定，国内经济增速下滑的不利环境下，滨海新区中心商务区能不能如期建成还是一个疑问。在全球经济面临再一次衰退的威胁之下，中心商务区如何破题，尽管其建设雄心不可动摇，但放慢建设速度是不是可以考虑的选项，我们将从天津及滨海新区经济发展中去寻找答案。雄心勃勃的建设计划滨海新区中心商务区建设规划始于2006年，位于海河下游两岸的响螺湾商务区与于家堡金融区将合计建设超过900万平米办公楼，此外还包括至少500万平米酒店、商场、高级公寓与娱乐设施。而截至2011年底响螺湾商务区39个项目48栋楼宇与于家堡金融区

3、12大项目均实现了开工，2012年底前竣工投入使用的楼宇将达到10栋。而按照规划，响螺湾商务区到2015年，于家堡金融区到2020年就要全部建成，如果按照目前的建设速度，实现这一计划是有可能的。这一庞大的建设计划的背后，是天津市建设北方金融中心的雄心。2006年国务院发布《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》后，滨海新区建设上升为国家战略，国家层面陆续出台政策支持天津市金融创新改革，股权投资基金、船舶产业投资基金、跨境人民币交易均最先在天津开展试点，滨海新区凭借先行先试的政策优势，在吸引国内外

4、私募基金方面也走在了前面。包括铁狮门、罗斯洛克在内的国际性房地产基金落户中心商务区，也正是看中了天津作为北方经济与金融中心的发展潜力。经济跨越式发展增加投资信心滨海新区开发开放以来，天津市经济发展就经历一个快速发展阶段，GDP从5000亿元到突破1万亿元只用了4年，GDP增速平均超过全国同期7-8个百分点。2011年天津市GDP突破1万亿元大关，滨海新区GDP则连续3年超过全市半壁江山，2011年增长23.8%，并突破6000亿元。图1：天津市及滨海新区近5年经济增长情况工业经济为天津市经济增长立下汗

5、马功劳，除2009年受全球金融危机影响外，近5年天津市与滨海新区工业总产值增长均超过20%，并在2010年双双突破30%。全市经济总量超过一半由工业直接贡献。图2：天津市及滨海新区近5年工业增长情况天津市确立了以高端装备、海洋化工、电子信息、现代冶金、医药制造为主导的产业体系，滨海新区开发开放以来，加快吸引了以跨国公司、世界500强制造业为主体的先进制造业落户滨海新区及周边地区，加快了天津市及至滨海新区固定资产投资，也是天津市现代服务业发展的强力推动器。经济快速增长也催生社会投资的活跃。2007年以来

6、，天津市固定资产投资保持30-50%的增速，远远超出同期全国固定资产投资增速，服务业投资一直占主导地位，占全市固定资产投资在55%以上。服务业外商直接投资比重也达到55%。图3：天津市近5年服务业投资增长情况梦想与现实的差距巨大经济快速增长增加了投资者投资于天津市尤其是滨海新区现代服务业项目的信心，这也为天津市决心建设大规模中央商务区奠定了基础。因为，当前的商务硬件环境与天津市快速增长的经济及对投资者的吸引力是如此的不相称。滨海新区建成了完善的现代化产业体系，随着空客总装项目落户天津，天津港口设施的改

7、善，滨海新区已经成了中国东部沿海地区最先进的现代制造业基地。滨海新区综合配套改革实验区地位也赋予其在发展股权投资基金、船舶产业基金等现代金融业方面极重要的地位，成为国际领先的私募投资基金与国内私募基金业者的首选投资地。但是，以优质办公物业规模来衡量的天津市商务硬件环境仍比较落后，大规模建设中央商务区就显得尤为迫切。比较天津、上海两地GDP首次突破万亿元大关年份的发展情况，则这种差距更为明显。天津市2011年GDP实现1.12万亿元，首次达到万亿元关口，上海市2006年GDP突破万亿元达到1.03万亿元

8、，但是按照常住人口计算的人均GDP天津约为上海的1.5倍，外商直接投资为上海的1.8倍，服务业固定资产投资为上海的1.4倍，社会消费品零售总额与上海相当，且各项经济指标增速均远远超过上海。但是在2006年上海市就已建成虹桥开发区、南京西路商务聚集区、人民广场商务圈、陆家嘴金融贸易区四大中央商务区，仅四大区域甲级写字楼面积就超过800万平米。而直到2011年天津市成熟的商务区不过集中在河西区沿海河与地铁一号线的小白楼、南京路、友谊路几个区域，甲级写字楼非常