房地产金融培训教材

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1、第一章房地产信用及种类一、房地产信用房地产信用是指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任。1.房地产商业信用房地产商业信用是指房地产开发企业向消费者提供的一种通过分期付款、延期付款、预付定金和委托代销等方式向购房者销售地产商品的直接信用交易方式。房地产信用在房地产销售中是一种主要的商务信用形式，既包括房地产开发企业直接面向消费者的信用销售，也包括房地产开发企业与企业之间的信用销售。房地产商业信用是指企业之间的赊销商品或服务，以及预付货款或业务款项等形式提供的信用。房地产商业信用的主要特点如下：①房地产商业信用是以房地产商品形式提供的直接信用。②房地产商业信用的规模和数量具有

2、一定的限制，是经营者之间对现有商品和资本进行再分配，不是获得新补充资本。③房地产商业信用有较严格的方向性，严格遵守社会生产销售秩序，遵循社会总生产的循环。④房地产商业信用容易形成社会债务链，在企业间互相提供信用的过程中，形成了连环套的债务关系。⑤房地产商业信用期限较短且较为分散。⑥不适用于房地产产品向个人消费者的产品销售，信用审核的封校较大且风险控制成本较高。2.房地产银行信用房地产银行信用是指银行和各类金融机构以货币形式在建设环节、销售环节向房地产开发企业，或者购房的企业和个人提供的信用。房地产银行信用具备以下特点。①房地产银行信用是以货币形式提供的间接信用，调动了社会各界的闲置资

3、金，并为社会各界提供信用。②房地产银行信用的可信度较高，具有广泛的接受性和普及性。③房地产银行信用的可控性强且能够集中统一。④房地产银行信用适用性广泛，适用于各类房地产销售行为。3.房地产消费信用房地产消费信用是指经营者或金融机构以房地产产品为对象，向社会消费者提供的信用。其主要特点如下。①扩大需求，提高消费，刺激经济发展，缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾。②是有利的促销手段，可开拓销售市场，促进商品生产和流通。③给经济增加了不稳定的因素，容易造成通货膨胀。④房地产消费信用目前往往是金融机构与房地产销售者结合提哦能够，作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用。二

4、、房地产贷款的主要种类广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。狭义的房地产贷款一般主要是根据银监发[2004]57号《商业银行房地产贷款风险管理指引》中第2条的定义，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。其主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。(一)按照贷款的政策要求分类1.政策性房地产贷款政策房地产贷款主要是指国家为了扶持房地产经济的发展，按照国家优惠政策的要求，在房地产消费领域给予符合政策要求的房地产经济发放的贷款。政策性房地产贷款的对象是根据国家和政府的政策需要的开发主体。政策性银行贷款利率较低

5、、期限较长，有特定的服务对象，其放贷支持的主要是商业性银行在初始阶段不愿意进入或不涉及的；领域。1)个人住房政策性贷款个人住房政策性贷款是个人购房者在购买住房时发放的贷款。目前，我国的房地产政策性贷款主要是指个人住房政策性贷款，也称个人住房公积金贷款。2)土地开发贷款目前，我国商业银行发行的土地开发贷款主要面向的是政府园区的土地开发，一般是指满足县及县以上城市规划区内特定园区的土地收购征用、开发的融资需求。3)土地储备贷款土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、

6、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地专用手续和征地手续。土地储备贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越、开发建设条件具备、增值潜力较大、具有良好的出让前景。2.商业性房地产开发贷款商业性房地产开发贷款是银行用其信贷资金发放的自营性贷款，主要面向房地产开发和消费领域。1)土地和房屋开发贷款土地开发和商品房贷款是商业银行以城市住宅及其配套工程为投放重点，向从事城镇房地产开发建设的企业发放的商业性贷款，是我国房地产经济发展中最主要的贷款种类。2)个人住房商业贷款个人住房商业贷款也

7、称个人住房抵押贷款，使之具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。第二章房地产开发贷款一、房地产开发贷款概述中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出，房地产贷款是指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。房地产开发贷