企业改制过程中土地资源处置的有关问题

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1、企业改制过程中土地资源处置的有关问题在当前企业改制过程中，原国有企业的土地资产处置是产权制度改革的重要内容之一，对其处置的方式、方法直接关系到企业改制的成败。尤其是对土地使用权属于行政划拨性质的部分企业生产、经营用地的处置应更加谨慎，既要实现国有企业改制政策的落实，又要确保国有资产免遭侵蚀。实践中，该部分行政划拨土地使用权一般依招标、拍卖、挂牌交易等竞价方式处置，这种方式从某种程度上确保了国家对国有资产所享有的权益，但由此也带来企业改革启动资金门槛过高，造成企业改制、兼并成本增加，挫伤兼并及投资方积极性，甚至影响职工安置费、解除劳动合同补偿金、缴纳社会保险

2、资金难以兑现、落实，从而产生了阻碍企业产权制度改革的顺利实现，影响了招商引资进程的负面影响。除此之外，以自由竞价方式处置行政划拨土地使用权，容易在部分行业中造成盲目竞争，导致地价虚高，继而影响二级土地市场价格和当地产业规划布局。因此，在政府不能先行垫付资金启动企业改革的情况下，以土地使用权为资源，采取协议转让或承租、租赁等方式处置行政划拨用地使用权，以实现其市场用途，吸纳社会资本参与企业改革就成为可能之选。关于这种处置方式的法律依据，经研究发现：一九九八年三月一日实施的由国家土地管理局制定的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条规定“企业改革涉

3、及的划拨土地使用权，由下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组成有限责任公司，股份有限公司以及组建企业集团的；（二）国有企业改组成股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。”第六条规定“国有企业破产或出售，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。”这是国土资源行政主管部门对国有企业改革过程中划拨土地使用权管理问题的明确规定。另外，考察沿海发达地区的国有企业改革转制中对划拨土地使用权管理的规定也是依此原则办理。《广州市人民政府关于加强国有企业改革转制中原划拨土地使用权管理的通知》，必须规范国有企业改革

4、转制中原划拨土地使用权的处置方式中“属下列情况之一的，采取出让或租赁方式处置：（1）国有企业改造或改组为多元投资主体的有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的。（2）国有企业改组为股份合作制企业的。（3）国有企业租赁经营的。（4）非国有企业兼并国有企业的。”《宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条“国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）实行公司制、股份合作制改造（改组）；（二）实行租赁经营的；（三）组建企业集团的；（四）被非国有企业兼并的。”。总结以上规定，其遵循的是国有土地有偿使用的原则

5、，这与招标、拍卖、挂牌转让的原则是一致的。对于国有资产权益的保障，也就是出让价格的确定问题。国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》第四条“协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”；第五条“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。”；第六条　“省、自治区、直辖市人民政府国

6、土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。”已经做出了明确规定。因此以协议方式出让国有土地使用权与以招标、拍卖、挂牌交易方式出让国有土地使用权同样可以确保国有资产的有效性。由此解决了企业改制启动资金一次性投资过大的负面因素，给企业改革和城市发展带来的阻力。根据上述国有土地有偿使用的原则，为确保国土使用权转让的真实性；过滤资信不足的企业参与上述转让，确保企业改革在充裕的资金保障下顺利进行，在实现非招标、拍卖、挂牌交易方式转让的同时，应严格控制国有土地使用权出让金先征后返

7、的政策性措施的适用。应当强调要求对所出让使用权土地没有进行实质性开发的，不得实行出让金先征后返的政策性措施。