《土地增值税解析》--确定

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1、土地增值税清算鉴证实务解析曲立军合伙人北京曲信通税务师事务所目录土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介绍纳税主体资格的审核土地增值税清算单位的审核清算项目收入的审核扣除项目的审核应纳税额的审核案例土地增值税清算鉴证业务准则简介国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂

2、行办法》及其他有关规定，制定本准则。第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。总则要求第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的

3、清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。总则要求第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当

4、符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。一般规定第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐

5、薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。一般规定第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其

6、范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（六）明确清算项目的起止日期。第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照

7、本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。纳税主体资格的审核房地产开发业务的证据资料和审核评价房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。房

8、地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。（1）《建设用地规划许可证》；（2）《建设工