保定区域分析

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1、1、商圈类型商圈类型社区配套型商圈小型商业商圈商务类商圈城市核心大商圈特点商业体量一般都是2万平米以下规模，和所在社区规模以及辐射人群类别有一定联系，一般以商业为中心，15分钟步行路程为半径为辐射圈一般小型商业体无非两种形式存在，一是主题型特色商业体，一是因附近有强烈需求而应运而生的小型综合商业街形式商务区商圈商业主要以商务办公人群为核心，针对人群是周边商务人群和居住的中高端消费人群，配套会展中心、酒店、酒店式公寓、咖啡厅茶吧健身馆、俱乐部、美容美发、KTV等城市购物中心、城市shoppingmall、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、折扣店、批发市场、大众化及商务类娱乐设施，辐射

2、范围广归类四通商圈四通商圈、客运中心商圈电谷商圈时代商圈、保广-北国商圈、东湖商圈（发展方向）2、商圈分析本部分以地块所在的商圈及临近商圈的演化为对象进行分析，旨在为地块所在商圈的未来地位的判定提供依据。（1）保广-北国商圈2011年，保广商圈正式完成从保广商圈到保广-北国商圈的演变。随着北国先天下在2011年进驻，保广商圈开始呈现南拓趋势，从而由保广商圈演变为保广-北国商圈，这就形成了整个保广-北国商圈辐射范围的整体南移。（2）时代商圈随着茂业中心、万博广场一期的相继落成，时代商圈已经初步显现整体北移的趋势。而且有相关消息表示，保定中央CBD商贸核心区位置已经确定，位于朝阳大街西侧

3、，向阳路东侧，五四路以南，东风路以北，规划核心区总用地约34公顷，研究范围4.8平方公里。另外，万博二期正在筹备当中，体量也是相当大的。随着圈内越来越多项目的开工建设，以及保广-北国商圈重心南移和自身向北发展，我认为时代商圈和保广-北国商圈最终将融为一体，成为保定最大的也是唯一的城市核心商圈，保定的CBD。（3）电谷商圈（本地块所在商圈）其实，目前保定市场上听不到电谷商圈这个说法，很多人都认为其应该归属于保广-北国商圈。大学科技园、火炬园、高新产业园等已驻进大量企业，是以高新技术企业为主的产业集聚。电谷商圈正是应这种集聚之后的需求而生的。从而可以看出，目前该区域的发展以商务办公为主导

4、。但目前商务配套相当欠缺，需求旺盛，因而围绕商务办公进行的一系列商务配套建设是目前该区域的发展重心，如电谷锦江酒店。而它又正好处在保广商圈的边缘地带，因此商务需求以外其他的需求则交由保广商圈去满足，一开始从属于保广商圈的一部分。但是随着上述提到的保广商圈成为保广-北国商圈的演变，形成了整个保广-北国商圈辐射范围的整体南移，电谷商圈初步呈现脱离的趋势。而保定北部新城的开工建设，秀兰大手笔拿地三千多亩，目前已经启动秀兰时代广场项目。民生地产在漕河南路以南、马坊路以北、京昆高速引线以东、朝阳北大街以西的区域，将建设一个大型养老健康产业城，总建筑面积138万平方米。这些项目的逐步落成将带来人

5、口数量和结构的变化，而人口数量和结构变化将带来新的需求，必将真正形成城市重心北移。我认为电谷商圈正在逐步脱离保广-北国商圈，与保北新城融合，形成一个独立的全新商圈，变成一个链接保定北部新城和保定高开区的重要节点。该地块恰恰处于该未来商圈的核心位置。这些变化趋势就预示着商圈的功能将从商务配套转向全面发展，在商务配套之后又进一步加入生活、休闲、娱乐等配套，我们需要关注这种变化趋势。3、商圈未来在城市中的地位：根据保定目前的商圈功能、城市规划和变化趋势来看，保定现有各商圈将来在城市中的地位将形成以下格局：现有商圈时代商圈+保广-北国商圈电谷商圈东湖商圈裕华商圈城市地位CBD（中央商务区）C

6、ID（中央科技区）RSD（服务休闲区）TBD（旅游商务区）CID，即中央科技区，CentralInformationDistrict，英文简称CID。顾名思义，是高新产业最集中的区域。CID一般具备了如下特征：高科技产业中心；知识经济的发源地；汇聚了时代最有活力的新经济模式；科学、教育、文化高度集中；一流的人才、超前的创业模式。如美国硅谷、印度班加罗尔、北京中关村、上海张江，就是全球CID的典型区域。虽然政府的规划中以东湖片区为未来的保定未来的CID，但从CID的定义和其他城市CID所在区位来看，电谷商圈更像一个CID,即使电谷商圈在未来不是名义上CID，但它所具有的的CID功能和特

7、性是毋庸置疑的。