天津居住区商业服务设施空间布局调查研究--以华苑地区为例

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1、天津居住区商业服务设施空间布局调查研究——以华苑地区为例马驰骋郑兆唯刘维王华新【摘要】居住区商业服务设施不仅与居民的日常生活息息相关，同是也是提升城市活力、促进地区第三产业发展、增加地区土地价值、塑造城市良好形象的重要保证。但在当前城市的快速发展中,诸多新建居住区却存在着商业设施数量不足、活力缺乏、难以形成成熟商业体系的不良现象。本文通过对天津在新世纪初建设完成的典型居住区——华苑居住区中商业服务设施空间布局、发展过程、经营状况以及使用评价的实地调查，研究居住区商业服务的发展规律以及当前发展特点，进而提出了规划设计

2、过程中对于居住区商业服务设施的设置与引导的措施。【关键词】居住区；商业服务设施；天津华苑居住区；规划设计1.研究背景1.1居住区商业服务设施当前主要的发展问题居住区商业服务设施不仅能够有效地为居民提供便利的生活服务,同时也能有效地促进地区第三产业的发展、增加就业岗位,其是促进城市公共生活、增加城市活力的重要基础。而近年来，随着天津城市的快速发展，城市外围居住用地飞速增加，但由于在建设过程中对于商业服务设施发展规律和经营特点的认识不足，使得新增的城市居住板块中商业服务设施往往出现以下问题：①商业服务设施总量不足、难以

3、满足居民日常需求，增加了居民外出购物的交通通勤，加剧城市交通拥堵。②商业设施空间布局不尽合理，造成经营效益下降，房屋空置率较高，浪费了有限的城市空间资源。③商业设施布局联系松散，难以与城市已有的商业网络有效衔接，并难以形成自身成熟的商业网络。有别于其他公益性设施，商业服务设施更加依赖市场来调节配置，具有更大的灵活性与自身发展的特有规律。规划设计只有在掌握其特点与规律的基础上，合理布局引导，才能在实践中促进其健康发展，因而本文首先通过对天津发展成熟的居住区中商业服务设施空间布局、发展过程、经营状况以及使用评价的实地调

4、查，明确居住区商业服务设施的发展规律以及当前发展特点。11.2居住区商业服务设施相关概念研究根据《城市居住区规划设计规范》（GB5010-93，2002年版），居住区公共服务设施按使用性质分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政、管理及其他八类设施。天津市在国家规范的基础上，针对居住区公共服务设施制定了《天津市城市居住区公共服务设施设置标准》(J11250-280)。该标准将居住区公共服务设施分为七个大类:教育、医疗卫生、文化体育绿地、社区服务、行政管理、商业服务金融，市政公用、

5、公建预留。其中商业服务金融设施就是将原国家标准中的金融邮电类项目分解，银行储蓄仍归到商业服务类，邮局和电话局则归到市政公用类，“目的是尽可能与国家用地分类标准去的一致”[1]。其主要包括内容有：社区商业服务中心、菜市场、餐饮店、银行储蓄、社区商业服务点、储蓄所、早点店、便利店等。而本文根据当前商业服务经营特点以及新公布的城市用地标准，将当前通常由市场经营的休闲娱乐设施，如电影院、KTV、健身房、网吧、电玩室，也归入到本文居住区商业服务设施的概念中，目的同样是尽可能与国家现有用地分类标准取得一致，主要内容见表1。表1

6、居住区商业服务设施配套类别划分表大类类别名称配置内容社区服务中心日用百货副食服装鞋帽\药店洗染理发菜市场含农副产品及食品加工居住区级商大型餐饮店饭店快餐等业银行储蓄证券保险服休闲娱乐电影院、KTV、健身房、网吧、电玩室务设小区级社区商业服务网点超市日用品食品小商品社区服务施储蓄所各类储蓄网点组团级早点铺以提供早点服务为主的小吃快餐便利店含便民超市22.天津华苑居住区商业服务设施调查研究图2华苑居住区级商业服务设施图3华苑居住小区级商业服务设施图4华苑居住区组团级商业服务设施图1华苑居住区公共

7、设施分布图华苑居住区位于天津市区西南部，南部紧邻外环线，东部紧邻快速路，总占地167公顷，总建筑面积205万平方米，人口约7万人[2]。华苑居住区自1992年以来开始投入建设，2001年10个小区全部建成，到今天大约有十余年的发展生长。当前其内部商业服务设施呈现多样化、多阶段的发展趋势，清晰地反映了天津市居住区商业服务设施的演进过程与发展特点。当前华苑内的商业设施的建筑面积已达到9万平方米左右，占总建筑面积的5%，同时在其北侧迎水道外，伴随着地铁三号线的建成通车，已经形成了大量城市级的商业设施。而当前居住区内部商业

8、服务网络已基本发展成熟，并与城市级商业形成良好的衔接（见图1）。2.1商业服务设主要经营内容当前华苑居住区中商业服务设施的主要经营内容包括有：大型综合商业、便民商店、专卖商店、餐饮设施、生活服务、金融服务、休闲娱乐、专业服务设施等几大类，呈现出多样化发展的繁荣趋势。特别是大型综合商业发展迅速，其集诸多商业与休闲功能于一栋建筑当3中，能够不受外部气候影响全天候