《产业发展策略》梁齐

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1、创新创造价值模式决胜未来---产业发展策略与产业集成地产的价值构建梁齐中国城市发展研究院南方分院执行院长锦绣时代顾问机构（中国、深圳）董事长2012.10目录明理产业地产的相关概念取势产业发展的基本规律探路产业地产的发展阶段悟道产业地产的价值构建优术产城融合的规划方法背景我们今天唯一能知道的是：：明天与今天会不同，变化是永恒的——孟大强新加坡国家规划师华侨城总规划师人们如何预期未来这是一次软着陆我们再也不会有衰退了！风险太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市场的运行方式是曲线上升2.我们的预期方式

2、是直线式的3.即使是长期牛市，也会发生重大调整人类投资的三大现实下半场来临万科集团总裁郁亮：做下半场赢家这个行业的黄金岁月仍然存在，不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了接下来，做企业应该做的事，仍有机会开发商可能要对原来的很多做法说再见了要开始创造新的发展模式，做新的产品没有任何一个开发商，能保证在下半场稳操胜券，一切才刚刚开始现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了游戏规则的进化初级阶段产品竞争开发商的注意力主要集中在如何提供有特色的产品中级阶段配套竞争产品之外的景观、

3、会所、服务等配套成为重点高级阶段模式竞争通过创新提供新的附加值；或者提供更优质的生活方式起步阶段产品生产从福利住房转向由开发商提供市场化的商品房路在何方房地产大格局正在形成广度：竞争正从一、二、三线城市扩展到四、五线城市从住宅到商业地产、直至产业地产全面展开深度:综合性地产商的大格局基本形成一线地产品牌的格局基本确定面向未来的创新型开发潜力很大细分市场领域仍有较多发展机会区域性品牌仍有成长空间明理产业地产的相关概念取势产业发展的基本规律探路产业地产的发展阶段悟道产业地产的价值构建优术产城融合的规

4、划方法十年定乾坤中国房地产还有十年的白金期宏观层面中国经济起码还有十年的较快增长期中国的城市化率将从接近50%提高到70%中观层面中国的市场经济还将不断深化、财富在继续积累中国政府的行政管理和考核体制还不会有根本变化微观层面中国人“居者有其屋”的传统观念根深蒂固民间财富积累丰厚、但投资渠道极其狭窄产业的相关概念产业链经营产业产业集群生产产业集成？?初识产业地产微笑曲线：从工业到产业从四大环节六大环节：研发生产物流销售服务复合产业地产的三重视野升级换个角度看产业地产产业集成地产产业新城产业“特区”

5、明理产业地产的相关概念取势产业发展的基本规律探路产业地产的发展阶段悟道产业地产的价值构建优术产城融合的规划方法产业发展的时间轴产业的生命周期产业的梯次发展产业的阶段判定朝阳产业长青产业夕阳产业机会产业虚拟经济及相关产业产业发展的空间轴全球三次产业转移中国大陆:三次产业转移产业布局的基本规律东、中、西部国土功能区城市群区位价值产业提升的转换轴产业升级产业更新产业集聚产业链供应链“革命”造就未来经济发展规律：工业革命第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命工业革命催动房地产革命第一次工业革命造就了

6、密集的城市核心区和拔地而起的工厂第二次工业革命催生了城郊大片房地产业以及工业区的繁荣第三次工业革命将会把每一栋楼房转变成住房和微型发电厂——杰米里、李夫金（美国未来预测大师）经济形态演进农业经济产品经济服务经济知识经济体验经济面向未来的产业地产世界是平的世界更是湿的软件硬件社会关系华侨城：1985——2003模式解析：华侨开发区旅游地产主题地产持续了28年的产业地产实践定位：旅游+地产优质生活创想家现代服务业综合运营商产业新（城）区明理产业地产的相关概念取势产业发展的基本规律探路产业地产的发展阶

7、段悟道产业地产的价值构建优术产城融合的规划方法雏形“一、五”:156项重大项目建设大项目＞厂区＞城区＞城市生产布局部门布局地区布局工业区规划以物为中心重生产和运输城市规划道路等级化功能严格分区、、、典型三阶段开发区主体：政府特色：筑巢引凤入驻企业：类型庞杂、跨多行业产业园区主体：政府、产业地产商特色：产业集中度提高、行业特征相对明显、竞争力提升入驻企业：相关企业集聚度提高、龙头企业效应开始显现产业集聚区主体：政府、主导企业、产业地产商特色：产业集中度高、龙头企业带动明显、产业服务平台建立入驻企业

8、：相关企业集聚度提高、龙头企业效应开始显现另类模式混合模式小型个性综合体局部产业特征新城一级开发华夏幸福基业:园区+地产固安工业园区小结：机会：工业化推动城市化产业集聚带动人口集聚人口集聚衍生服务需求需求激活地产价值问题：产城分离式发展带来大量后遗症被动式房地产开发模式为主城市功能缺位限制地产价值提升中低端房地产开发和供给为主明理产业地产的相关概念取势产业发展的基本规律探路产业地产的发展阶段悟道产业地产的价值构建优术产城融合的规划方法产业化生存全面转型：从野蛮生长到精耕细作从加工思维到产业思维从