海南某大型项目产品定位报告2009年12月

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1、海南海口市某广场市场分析与定位报告第一部分区域房地产市场分析一、区域经济环境研究１、城市概况1）地理位置：海口市地处海南岛北部，东经110度10分，北纬19度57分-20度5分，以国际经纬度作为参考,海口与美国夏威夷、迈阿密，同为国际公认的金色纬度带城市,最适合居住的生态城市。2）面积及行政区划：根据海口总规正式提请国务院审批的文件，海口城市发展原则是“中强、西拓、东优、南控”。《规划》所确定的范围为海口市行政辖区，包括秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，总面积为2304.8平方公里。预计到2010年，建

2、设用地将达123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米;到2020年，建设用地将达209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。3）人口状况：海口市常驻人口超过183.5万人，占海南常住人口总数的22%，是海南省交通最发达的省会城市，也是最具发展前景的资源产业富裕城市。未来随着海南省国际旅游岛和自由贸易岛的身份确认，国际航天城和环岛轻轨交通的逐步实施，作为“自由之都”海口市的人口有望于2020年增至280万人。４）自然环境：第26页共26页海口三面环海，地处亚热带。属于热带岛屿季风气候。年平均温

3、度23.8度，最低平均气温18.8度，最高平均气温28度，年平均日照时间2225.2小时，负氧离子含量每立方厘米2000，空气质量居全国省会城市之首，自然环境得天独厚。２、经济概况１）城市GDP2008年海口的GDP443亿元，占全省比重达30%，已经连续11年保持两位数增长，经济增长率比全国平均水平高1.4%。2）城市化率：2007海口城市化率为59.5%，处于加速城市化状态。3）城市房价收入比房价收入比是指一个地区住房平均价和家庭年均收入比值，反映居民家庭对住房的支付能力，比值越低支付能力越高，2

4、007年海口房价收入比为8．69，远低于上海、大连等滨海城市，表现出良好的健康度。４）城市成长空间随着城市经济日趋发达，中心城区的物业价格将日益突出，具体放映为城市核心区物业价格与城市整体商品房成交价格的比值会不断攀升，该指标（核心项目报价/区域均价）是放映城市发展进程的一项主要参照。海口当前核心项目报价与区域均价比值为2．95，与上海的9．94和大连的3．32有明显差距，反映出海口楼市成熟度相对偏低，作为百万人口级别的区域中心城市，海口未来的成长空间更大。第26页共26页3、城市固定资产投资据最新报

5、道，海口市市长徐唐先表示，2009年海口的全社会固定资产投资将力争完成252亿元，狠抓项目、扩大投资是海口保增长的主攻方向和着力点。2009年，市政府固定资产投资要翻一番，并优先重点安排民生、重大基础设施和产业配套项目，引导和带动社会投资。4、基础设施概况2009年海口汇集，美蓝国际机场、粤海铁路、秀英港口以及东环铁路等重大基础设施的建设，其中东环铁路投资181亿元将于2010年通车，琼州海峡跨海通道有望于2012开工建设，2020年投入使用，届时海南高速公路网将于全国公路网连为一体，驾车20分钟轻松

6、穿越琼州海峡，实现海南与内地经济的路上一体化。未来海口公路网发展规划将形成“五纵”格局，“五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线公路、海榆西线公路，现状基本完备;“五横”是指滨海公路、海口绕城高速公路、老(城)铺(前)公路、长(流)大(致坡)公路、澄(迈)文(昌)公路五条横向联系道路;“一滨江”是指南渡江西岸滨江公路。5、城市发展规划1）城市性质海口是海南的省会城市，是全省政治、经济、文化、交通、贸易、金融中心，海南经济特区优先发展的城市。２）城市发展定位（总体目标）：目标建成经

7、济实力最强、服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。做为南中国最适于人居的城市，随着中国海洋战略的逐步推进，海口将成为自由贸易岛上的“自由之都”。３）城市总体结构与布局第26页共26页总体结构遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则　　海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。“中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境;“西拓”指鼓励中心组

8、团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚;“东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团;“南控”即抑止城市向南发展。　　城镇布局建立中心放射式城镇空间布局结构　　建立并完善中心放射式的城镇空间布局结构，强化“一心四轴”的空间结构特色。“一心”指主城区，“四轴”指由主城区为中心放射出的四条城镇发展轴，9个建制镇镇区构成四条城镇发展轴上的重要节点。6、综合概述：经过20年的发展，海口市在生态资源，人文生活、城市建设等方面都