房地产项目成本科目设置和分摊原则指引

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1、房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1.目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。2.适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。3.术语和定义3.1成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。3.2成本核算对象：是指为了有利于成本费用

2、对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设

3、施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则4.2项目公司成本部4.2.1根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司公司1公司2公司3营销部策划部、销售部营销部营销策划部设计部设计部设计部总工程师办公室开发部开发部开发部前期事务部工程部工程部1、2工程部、景观部工程管理部成本部预算部预算

4、部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采购部预算部采购部材料管理部1.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容5.1.1成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：序号科目核算事项1.开发成本1.1土地获得价款1.1.1政府地价土地出让费/转让费/征用费、土地勘界费、土地评估费、土地契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等1.1.2合作款项为获土地收

5、购公司费用、为获土地专项资本的利息、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等1.1.3红线外大市政配套费市政配套费（交政府），红线外道路、水、电、气、通讯等建造费，接口补偿费等1.1.4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等1.2前期费用1.2.1勘察费用水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、土地丈量测绘费等。1.2.2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体

6、设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费等。1.2.3报批报建费（1）报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费，以及项目报建时按规定向政府有关部门交纳的项目整体性报批费。（2）增容费：包括水、电、煤气增容费1.2.1临时工程费

7、（1）三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；（2）临时设施，如工地围墙、围板、办公室等发生的设计、建造、装饰的费用。1.1主体建筑安装工程费1.3.1别墅住宅（1）主体建筑工程A基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。B结构及粗装修费：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩

8、缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。C门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。D公共部位装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。（2）主体安装工程A室内给排水工程费：一般的自来水供水系统，雨水、污水的排水系统B室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座