恒盛湖畔豪庭(1)

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1、恒盛湖畔豪庭产品分析占地面积:96520.28平方米总建筑面积:450000平方米总户数:1300物业管理附加信息:多层1.45高层1.87别墅2.6开发商:上海弘晔房地产发展有限公司投资商:恒盛地产控股有限公司物业管理公司:深圳开元国际恒盛二期占地20万方，即将在今年七月底、八月初的时间推出恒盛二期南侧地块，共有29幢楼。推出的房型有两房、三房、四房，主要以三房为主。三房共1000套左右，两房600套左右，四房38套左右。总计1638套左右。两房是两梯三户，三房和四房是一梯两户，得房率均在80%左右。三

2、房是11F，两房是18F，四房是14F，二期以三房为主，面积在130平米左右。环境分析恒盛位于奉贤南桥行政中心旁，南靠行政中心和上海中小企业总部，东临“上海之鱼”金海湖主题性水上休闲公园及地铁5号线的延伸段金海路站，北靠10平方公里的自然生态园林，西靠A4。项目总体规划总建筑面积为45万平方米，集别墅、多层、小高层、高层、商业等综合配套于一体的大型造城项目。周边配套中小学:实验小学、解放路小学、惠敏学校、奉贤中学幼儿园:奉浦幼儿园、阳光幼儿园综合商场:易初莲花、乐购医院:奉贤中医医院从地理位置上来看，恒盛

3、属于南桥新城的地块范围之中，距离规划中的金海路虹梅南路隧道以及地铁5号线金海路站非常近，属于地铁区域楼盘，出入交通比较便捷，但是该项目周边无生活配套，距离百联又一城的购物中心步行需要40分钟，今后主要依靠该项目内部的商业配套。价格分析从2009年12月份开始一期开盘均价在10500元/㎡到现在的均价定在13300元/㎡。二期的所有房源价格全部未定等到开盘前的两三天时价格才能定出，或许由于市场的原因，二期的价格迟迟没有定出，据销售员透露一期的成交价格曾有过10500元/㎡，至于二期的价格会有上涨，但上涨的幅

4、度不会太大。目前在售房源报价在11000~13000元左右，签约均价在11000元左右，该开发商对资金回笼要求很高，预计其二期价格涨幅不会很大。记录时间最低价均价最高价价格描述2010-6-1210500元/平方米   2010-5-2810500元/平方米 13300元/平方米 2010-4-29   价格暂时未定。2010-3-1811000元/平方米12000元/平方米13000元/平方米 2010-1-14 12000元/平方米  销售分析一期总共1300户，从2009年12月2日和2010年3月

5、16日分两次开盘正式对外销售时就已经开售连体别墅和190㎡的大户型，目前可售套数只有10套左右。今年的5月28日已经推出了172套，6月17日网上开通288套房源，主力面积在90平米以下两房房型，据销售人员说，这些房源已经全部售足，目前只是在集中签约阶段，但根据网上显示，截止6月27日签约率40%。A2户型图2室2厅1卫1厨88.30㎡二期在建中开盘时间预计在今年的7月底或者是8月初。二期在今年年初已经收取过意向金，发放预约号，共计发放约300个号。该售楼处内始终保持高人气，调研者分别在工作日以及节假日去

6、现场踏点，均有多组客户在现场，再加上售楼处内的模型以及销售道具设计摆放都比较到位，所以现场容易营造热卖氛围。根据其现场接待人员的说辞，他们将“上海之鱼”作为主要规划卖点，另外，询问其在售的房源状况，销售人员始终不报具体房号，销售说辞说目前可售房源已全部售足，只有等到贷款问题需要退房的房源才会公开，先到先得。所以可以看出，该案隐藏一定数量可售房源，根据节点以及实际情况，才会机动调配房源销售，是他们的销售策略或者是完善他们之前的销控说辞策略。广告投放目前来说有关于恒盛的广告投放途径也就是在售楼处附近有很多张大

7、的高炮还有在附近的道路金海路、解放路有引导旗，引导路线还是非常醒目的。成交区域分析恒盛的成交客户主要以南桥本地客户为主还有部分的苏浙一带的外地客户。主要以改善现有的居住条件和部分投资为主要购买意图。SWOT分析S：1、处于南桥新城区未来的发展空间很大。2、地铁5号线的全区贯通将会带动这一带的地块升值。3、距离虹梅南路隧道口较近，交通便捷。4、改善型的住宅规划，能吸引大部分刚需客户。W:1、目前新城区内的交通还不是很便利生活机能相对较差，配套设施不齐全普通性住宅，没有任何居住特色O:1、现场销售条件成熟，有

8、利于销售。2、开发商品牌知名度大，口碑营销。3、“上海之鱼”带来人气以及旅游资源。T:1、二期开盘时间与银河湾冲突，对其产生竞争威胁。2、项目建筑类丰富，居住客层杂，管理不便。