旅游投资项目的运作程序

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1、旅游投资项目的运作程序一、旅游项目开发模式与流程开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。1、旅游资源开发的历史旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：　１）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；　２）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；　３）资源开发转轨期：95-04年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；　４）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；　５

2、）后资源开发期：2015-？，休闲度假与生活方式。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。2、旅游项目开发模式１）自发与自主自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；　　自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。２）主动与被动选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做一个，完全可以主动选点。　　招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源，招进一些投

3、资人进入开发，这是相对被动的一种开发模式。３）开发区域结构单一项目开发模式；　　成片整体开发模式；　　目的地整体开发模式４）开发投入时序滚动开发模式：持续小资金投入开发；　　分期开发模式：阶段性投资开发；　　一次性完成开发模式：先开发完成再开放；５）产业多元性单一开发模式：单一产业的产品项目；　　综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构；６）土地利用性质游憩区开发模式；　　旅游房地产开发模式；　　旅游城镇开发模式；７）与市场的关系近郊型项目开发模式；　　远郊型项目开发模式；　　区域型项目开发模式；

4、　　全国型项目开发模式；　　国际型项目开发模式。3、旅游项目开发的前期工作流程根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。１）投资决策这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前

5、，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。２）合同签定旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设

6、（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。３）架构管理合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策

7、划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。４）产品策划（项目设计）及项目运作策划项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项

8、目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。５）规划、设计产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建