地产智库房地产整合行销传播集团2013年

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1、公元2013中国北京国韵村推广策略思路研判Part1项目理解之前的沟通，我们一直在强调“北京国韵村”在两个层面的价值与意义之于城市——北京之于品牌——国奥之于城市——北京城市中轴前世今生以儒家“中央思想”衍伸而来的都城中心线这不简单的是一条确定帝王中心的坐标历史在这座城市留下的经典痕迹都可以看到中华上下五千年的文化精髓由此展现著名建筑大师梁思成先生曾经说过：中国独有的壮美秩序就由这条中轴线的建立而产生“时代轴线”——体育文化城、都市社区“历史轴线”——民俗展览馆、文化纪念中心、民俗大观园皇家祭祀文化与民间艺术博物馆“未来轴线”——现代商业圈

2、、文化小镇、田园社区、科学文化城南北延伸的特色轴线——会呼吸城市脉搏四环随着北京城市功能结构布局的发展与完善城市中心正逐步外延随之辅助城市中心的各大商圈的形成四环，已逐步成为圈定城市中心与都会生活相关联的重要城市脉搏旧宫——旧衙门行宫景色秀丽、泉水湖沼汇聚天子代天行猎的皇家苑囿历经元、明、清三朝东建德寿寺，内有荫榆书屋大红门是正南的大门（建筑规格最高、是皇帝出城狩猎必经的正门）500年皇家地脉延续千年的中华文明国脉、城脉、地脉三脉合一，城中再未有如此厚爱历史、现在与未来在这片土地上实现了完美融合与对话中国文化之精髓，是构建于当代的建筑表情之

3、于品牌——国奥国奥集团伴随08奥运而生经过建设国家体育馆和奥运村的辉煌历程将近10载，看到每一片土地的价值以及对城市的意义从北京、重庆、到成都、银川、桂林打造国奥地产系列产品旨在将国奥村“绿色、科技、人文”理念推广传承打造中国地产国家队国奥产品线国奥核心理想：打造国奥“籍”社区——奥运精神，中国家顶级产品线国奥村：奥运品质，领袖家为中国领袖级客群打造中端产品线国韵村：奥运品质，精英家为中国成长型客群打造大众产品线国惠村：奥运品质，百姓家为中国安居型客群打造北国奥，南国韵城之中轴一脉传承是国奥地产实现由奥运品质地产到城市运营者身份的华丽转身如

4、果说，国韵村是沿袭国奥品质的城市精品住宅那么，北京国韵村所承载的，将是续写国奥品质，承接中国文化精髓的当代城市建筑表情国之臻品韵致天成BUT什么事都怕但是这是我们基于项目的品牌理想因“事件”诞生的国奥集团于北京还不具备充足的品牌影响力它不像万科、龙湖在业内有响亮的行业头衔、品质认知和追随者国奥村也是因“奥运”影响力，带动了整个片区和项目价值的提升北京国韵村没有“奥运”事件作为契机市场对于奥运品质没有清晰的认知这就为我们的品牌落地提出要求：1、如何让市场感知国奥地产的品质？2、如何做足北京国韵村特色——如何将中国文化精髓与当代建筑相融合？项目

5、价值还原北京国韵村五环标准奥运环境标准：大环境，公园；小环境，自身园林奥运科技标准：环保、奥运科技奥运人文标准：国脉、地脉、城脉三线交合，中国文化精髓展现奥运建筑标准：高品质、高科技建筑奥运生活标准：配套的丰富，奥运主题会所、奥运主题幼儿园科技人文环境建筑生活项目价值构成这里有个关键性问题产品层面的复合价值堆彻，确实可以让消费者感知到产品的稀缺价值和品质但它是否可以承载项目品牌身高的构筑？如果我们将项目沦于产品层面的横向比拼这种将竞争范围泛化的做法，将会让我们陷入另一个极端北京国韵村无疑是卖综合性价比的产品思考如何塑造“北京国韵村”特有的形

6、象，构筑项目品牌身高？21384119612571310因地块倾斜，部分产品存在15°夹角，（按套数核算）三居占总货量近62%楼座快销主力高溢价楼栋总计二居经济三居标准三居四居85㎡104㎡125㎡133㎡169㎡1#45901352#3264963#34344#34345#34346#34347#34348#511021539#5110215310#66228811#29588712#29588713#8822110户型计237154444741702.9万㎡107913.55万㎡2万㎡1.6万㎡0.5万㎡6.5万㎡产品线小计391518

7、3.6万㎡7万㎡比例22%14%4%44%16%85㎡二居104㎡三居125㎡三居133㎡三居169㎡四居1、快销型产品（36%）：105㎡以下分布在倾斜楼座中；2、主力型户型（48%）：其中133㎡集中在1#、8#、9#景观楼王中；3、溢价户型（16%）：均为正南朝向的，纯169㎡四居楼栋。解读国韵村

8、货量盘点主力户型总价在230万-370万左右从总价层面考量，已经圈定我们的目标客群的资产圈层权利顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层他们处于社会经济体系中的中部在积累财富的过程中，他们还属于事业的发展的关键期，虽有稳定

9、的收入，但财富的蓄积还处于成长积累阶段，故经济体系又将其称为“新资产层”复兴门、阜成门商圈旧宫板块亦庄板块大红门、方庄【核心客户：泛地缘周边型客群】旧宫、方庄：老旧社区实力客户大