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时间:2019-07-02
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1、中国物流地产市场特点及案例分析概要:本文分析了物流地产的基本概念,对当前中国物流地产市场的基本情况和市场发展进行了分析,最后通过一个案例来进行说明。 1.基本概念 房地产一般也被称为不动产(realestate),是房产和地产的总称,指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。与之相对应的是私产,即动产(personalproperty)。根据不同性质和用途.可以把房地产市场细分为:工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产、等不同,如下图所示。 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地
2、产形式,包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等,而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式,包括厂房、仓储、工业配套等。区别于单纯的工业或者商业,二者都不单纯是地产业,而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。而所谓的“物流地产”,就是工业地产商根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户,并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业(3pl)、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作,而开发商只提供物业相关服务,故物流地产的
3、本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。 2.市场发展需求分析8 物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋动力。我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中,世界制造重心开始向中国转移,中国已经成为名副其实的“世界工厂”,中国成为世界产业分工链上的重要一环,也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大前提下,区域经济的产业集群(IndustrialCluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加,必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送(流通加工、包装业)等相
4、关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下,制造企业普遍采用物流外包的方式,3pl快速发展,这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司,其地产和物流设施占企业固定成本比例高,而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产,使3pl其主要精力放在核心业务上,提高了资产回报率,降低企业负债率。 第五次中国物流市场调查分析报告指出(2004年),71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题;调查显示,北京、上海、深圳、广州等地的高端仓
5、库与低端仓库,其中高端仓库的利用率平均达80%以上,而低端仓库的利用率则平均低于40%,呈现两极分化现象。总体来看,我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期,未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长,可见稳步增长的、规模巨大的仓储设施市场必将出现。 3.市场特点分析 相对而言,物流地产8具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来,国家对房地产宏观调控的力度不断加大,住宅等物业类型的利润空间日趋下降,而风险不断增高,房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性
6、的特点,同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据仲量联行的调查显示,2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多,其回报率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长(一般要10到20年),地产规模大,也意味着进入门槛高,只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。 开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带,土地价格较中心区便宜。据统计,工业地产成本远远少于商业地产,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4
7、,甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业,即使在土地资源的出让收紧的大背景下,物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。 物流地产经营除租金收入外,还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房,更重要的是引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。 需要专业的管理能力。房地产行业与的资金门坎相当高,而物流地产的资金门坎则更高。但仅有资金能力并不能保证赢利,由于物流地产后期经营要
8、求更加专业、更加复杂的管理能力,所以国内至今涉及物流地产8的开发商屈指可数。这种专业管理能力的要求,使得不少即使具有雄厚资金的开发商,也不一定具有行业竞争力。 需要良好的产业环境。物流地产以所辐射范围内企业的需求为本,而入驻企业则十分重视各项优惠政策,如人工成本及其质量、教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施
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