华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划

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1、深圳市锦绣时代顾问机构华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划基础分析发展定位概念规划产品策划总体思路及框架项目区位项目面积优势资源整合市场需求导向SWOT分析总结：开发模式一、基础分析本项目位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连，东至杭州，南至金华，西至黄山。本项目总用地面积：约13.6平方公里其中：陆地面积9.33平方公里水域面积4.27平方公里自然资源人文资源品牌资源旅游资源湖水清澈岛屿百姿港湾幽深森林繁茂岸线曲折江南文化新安文化宗教文化饮食文化民俗文化度假酒店休闲社区风景名胜娱乐场所

2、水上运动国家级风景名胜区国家级森林公园国家黄金旅游线国家AAAA级旅游区国家级生态示范区四大优势资源整合通过资源整合，提炼出本项目核心资源为“湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次”客源市场规模近年来，千岛湖旅游呈现出快速发展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快速增长，连连创出历史新高。游客量（万人次/年）2004年2007年＋100.3万人次旅游总收入（亿元）2002年2006年＋11.9亿元观光旅游时期度假旅游时期休闲旅游时期2006年长三角人均GDP已经超过5000美元，远远超越了度假门槛，度假旅游需求成熟旺盛，消费能力日

3、益增强。休闲度假市场发展趋势旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变，休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。生态度假商务会议异域文化聚焦长三角中高端度假市场八大需求养生康疗高端运动休闲观光国际论坛节庆娱乐以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%，近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右，商务会议休闲度假的需求旺盛休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10：1，商务会展游客甚至达20：1，消费能力强。千岛湖及周边大型会议产品缺乏，大多数产品品级较低、规模较小，商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。需

4、求主体：商务会议及相关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体商务会议产品供给——商务市场消费特征——商务会议市场规模——内部因素四大优势(Strength)四大劣势(Weakness)区位优势：位于长三角腹地、黄金旅游线、旅游发展轴等区位优势品牌优势：千岛湖拥有众多影响较强的品牌资源优势：良好的自然生态资源环境、人文资源以及旅游资源政策优势：政府的高度重视和大力支持以及开发商的实力，为项目开发打好了基础土地资源缺乏：地形复杂，多为山地，坡度较大，项目开发难度大品牌遮蔽效应：进贤湾品牌被千岛湖遮蔽基础设施薄弱：交通等基础设施薄弱，发展滞后，不利于

5、度假项目开发湖水水位落差大：湖面高差较大，现有滨水项目大多近水不亲水，体现不出滨水项目的特色外部因素四大机遇(Opportunity)两大威胁(Threat)国际山地与生态休闲度假旅游的发展《杭州城市综合交通规划》的轻轨快线、杭千高速、千黄高速的建设将大大改善本项目的交通可达性我国发展休闲度假的时机，以及带薪休假制度的转变带来的休闲度假新热潮休闲度假游客源市场日渐增长，为项目发展提供了后续保障项目周边的众多生态休闲度假产品激烈的市场竞争生态的可持续发展SWOT分析商务会议市场康疗养生市场高端度假市场婚庆蜜月市场家庭度假市场文化旅游市场传统观

6、光市场第二居所市场自然资源人文资源旅游资源品牌资源会议中心等商务产品主题酒店等度假产品矿泉SPA等康疗产品高尔夫等体育产品商业小镇等文化产品水公园等旅游产品佛禅园等宗教产品山地别墅等地产产品进贤湾四大资源以商务会议需求为主的八大需求以商务会议产品为主的八大产品顺应开发整合项目总体定位产品业态组合项目发展目标核心开发策略二、发展定位以主题化、景点式规划理念为核心项目总体定位国际湖湾生态旅游新地标以深厚经典文化内涵为支撑打造以高端商务会议为中心集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体的矿泉SPA主题酒店商业小镇佛禅文化品尚运动旅游地产生态

7、旅游商务会展本项目的核心业态组合：集“体验式旅游+商务会议+休闲度假“于一体体验式旅游休闲度假商务会议分期开发式生态循环化品牌国际化近水亲水性土地价值最大化统一规划，分期实施，突出重点，循序投入，分期推进式开发建设与提升，实现项目稳步发展和可持续发展在强化生态资源保护和环境保护的前提下,发展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目产品，优化进贤湾旅游品质和旅游品牌形象注重休闲度假项目开发的近水亲水性，以及湖水的可视度和景观视觉效果，突出体现滨水项目的特色，提升土地可利用价

8、值合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用三、概念规划土地现状分析功能分区规划总平面各分区总平面规划核心理念交通体系规划