对房地产行业的认识和我们的努力方向

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1、对房地产行业的认识和我们的努力方向世联新员工入职培训系列课程2021/8/4纲要一、关于房地产市场的基本认识二、房地产行业角色面面观三、关于房地产咨询业四、未来3~5年中国房地产行业趋势与世联的战略五、我们的努力方向2第一部分关于房地产市场的基本认识3关于房地产市场课堂讨论：房地产市场与汽车市场的区别是什么？4房地产：建筑、区位、权益。位置固定性异质性土地资源稀缺性不易变现性产权权利特性价格个别形成关于房地产市场市场分级信息不对称交易过程长交易的实质是“产权交易”无实体“市场”特性：5影响房地产市场的关键因素——市场因素：供求关系/客户——基本面因素

2、：宏观经济/政策——金融因素：利率/汇率6关于房地产市场：周期性行业危机期（06-07年）萧条期（08年）复苏期（09年）发展期市场表现价升量跌价量齐跌价跌量升价量齐升价格全面上涨，豪宅市场上涨速度快于一般物业期房价格＞现房价格地价上升速度＞房价上升速度市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销期房、现房价格齐跌地价下跌速度＞房价下跌速度高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目增多地价上升速度＞房价上升速度客户表现投资客主流集体观望刚性需求恢复投资客

3、启动投资客户比例快速上升，自用型客户甚至出现恐慌性购买行为投资客户快速退出市场，刚性需求自住型客户也保持观望看跌自用型刚性需求恢复，结束观望开始进入市场自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强开发商策略尽快出货降价为王竞争差异化价值最大化抓住高价位的市场趋势抢夺投资客户快速出货，抢先跑在大势之前抢先降价，尽快撬动刚性需求市场试图快速走量在同质客户群体中利用项目独特的竞争力成为明星，实现速度突破凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势7第二部分房地产行业角色面面观8房地产行业中的角色金融机构（银行/担保/信贷公司）设计施工中介

4、公司其他合作公司政府（一级市场：土地）开发商（二级市场：楼房）小业主小业主（三级市场：二手房）9国土局关键职能：土地出让、转让、出租、抵押、审批，调处土地权属纠纷，查处土地违法案件，征地，土地登记、确权、定级等，除了土地资源，还具有管理矿产资源的职责。建设局关键职能：开发区房地产管理，房屋产权登记发证，房地产市场管理，房地产中介及物业管理机构的行业资质审查。建筑行业及建筑市场管理，工程招投标管理，设计、施工、监理单位的资质审核，工程质量监督，工程施工管理，工程竣工验收。规划局编制实施全市国土规划、土地利用总体规划、矿产资源规划、地质勘察规划、地质灾害防

5、治规划、地质遗迹保护规划和基础测绘规划；编制实施土地利用年度计划。重点政府机构10上市公司：万科/金地/招商特点：对业绩目标要求高，职业经理人型管理决策模式，全国布局发展，专业线型发展。央企或国企：中信/华润/保利特点：资金雄厚，政府关系好，对名利都有较高要求，集体式的决策为多，在集团的支持下有更多元化发展空间。民营企业：星河/卓越/泰华特点：数量最为众多的中小型房地产公司，老板一言堂的管理决策模式，发展方向受老板影响较大。关于开发商11设计院：规划/建筑/景观园林/结构/室内建筑：华森/柏涛/中建/室内：梁志天工作室/高文安工作室施工单位典型：江苏华

6、建/中铁监理公司典型：中海关于设计施工12中介（下节重点讲，此处略）广告公司职能：项目推广形象，包括案名/广告语及文案/LOGO等系统包装礼仪公司职能：项目活动组织，提供包括人员/物品/场地布置的提供媒体公司职能：推广渠道的控制，如短信/电子屏/报纸电视/网络等关于中介公司及其他合作公司13银行关键职能：为开发商及小业主提供资金支持。担保公司关键职能：银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。房地产信托关键职能：REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金

7、，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。按揭服务公司（少/新兴）关键职能：一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和各大银行的理财优势，为置业者提供快捷、便利、专业的“一站式”房地产交易和贷款服务。关于金融及服务机构14第三部分关于房地产咨询业15房地产咨询业的核心作用为开发商提供决策依据，降低风险寻找交易对象的费用+谈论签约的费用+合约履行监督的费用交易费用=提供第三方意见，为金融提供依据及支持提供渠道及管理，降低交易费用各类外包服务及管理，专业

8、化分工16房地产咨询业的业务范围不同的公司在业务范围上重点和竞争力上有所不同17资讯价格=资讯