“曙光大邸”商业市场报告

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1、“曙光大邸”项目商业市场调研简报长沙金岳房屋销售有限公司2005年11月目录长沙市宏观经济状况长沙市商业概况“曙光大邸”周边商业分析项目SWOT分析1长沙市宏观经济状况宏观经济状况2005年9月止长沙累计实现GDP961.18亿元，同比增长14.3%2005年9月止累计城市居民人均可支配收入为9510元，同比增长13.9%2005年9月止城市居民人均消费性支出7182元，同比增长6.4%产业结构比例商贸流通9月止累计实现社会消费品零售总额442.13亿元，同比增长16.05%，增幅与上年基本持平。市的消费品零售额同比增长16.47%，所占比重为82.9%，县及县以下消费品零售额同比增长14.

2、08%。按行业分组，批发零售贸易业实现零售额374.84亿元，同比增长15.93%；餐饮业实现零售额63.11亿元，同比增长16.71%；其他行业实现零售额4.18亿元，同比增长17.75%。结论长沙的人均可支配收入在全国37个大城市中排名15位，由于长沙的投资环境不理想导致商品房均价只是排在23位在消费性支出中，食品、教育文化娱乐服务、交通和通讯支出所占比重较大，增长幅度分别为9.9%、0.02%、-10.1%，投资意识不强致使投资置业所占比重较小商贸流通的情况也足以说明长沙是一个“畸形”消费城市2长沙市商业概况长沙商业地产发展状况长沙商业地产销售与空置情况长沙市商业格局长沙市商业比较集中的

3、由六个商圈组成：（1）五一商圈（2）东塘、候家塘商圈（3）荣湾镇次商圈（4）伍家岭次商圈（5）袁家岭、火车站次商圈（6）人民中路次商圈超市商铺商务区商铺社区商铺商业街商铺商业特征结论对商业地产的投资放缓是由于逐年上升的空置率所致以长沙现有的市场购买力很难在短时间去化体量较大的商业长沙商业地产的市场容量是有限的长沙众多的房地产项目都有“社区商铺”，而这种类型的商铺是需要理性的投资在六大商业圈的强压下使整个长沙商业地产的前景不容乐观3“曙光大邸”周边商业分析项目周边图周边商业概况本项目处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围。本区域的商业由城南东路、车站南路和曙光中路这三条主干道两侧商业门面

4、组成。小商铺药店、服装、小糕点店、电器店、餐饮店、花店、茶叶店小商铺五金、建材车站南路（表二）曙光中路（表三）小商铺钢材、五金、水果店、照相馆、复印店、小超市、烟酒店、美容美发店、小饭店大卖场家润多赤岗冲店城南东路（表一）本区域商业业态比率分析商业的业态单一，多以主干道两侧的私营商铺为主。距离东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈较近很难在商业的业态方面有所突破。本区域的商业前景不容观。城南东路部分商业租金（表四）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺城南东路西端两层5060小商铺城南东路西端4065小商铺城南东路中端1280小商铺城南东路东端2080小商铺城南东路东端2070车

5、站南路部分商业租金（表五）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺车站南路北端20100小商铺车站南路北端15110小商铺车站南路中端30120小商铺车站南路中端20140小商铺车站南路南端30130曙光中路部分商业租金（表六）业态分类地址经营面积（平方米）租金（元/平方米/月）小商铺曙光中路南端20120小商铺曙光中路南端20110小商铺曙光中路中端2080小商铺曙光中路中端2075小商铺曙光中路北端4080小商铺曙光中路北端3090小商铺曙光中路北端20100本区域的商业以主干道两侧的门面为主，而且数量大，也就导致商业门面的租赁价格不高60—140元/平方米/月，由租金可

6、以推算出目前门面的销售价格在7200—16800元/平方米，长沙商业租金虚高对于商业地产的发展有抑制作用，致使长沙新建商业的售价背离市场，大量空置。项目竞争个案楼盘项目建筑面积（平方米）商铺层高（米）单间面积（平方米）书香名邸16500一层商铺630～70东方新世界40000两层商铺5.4金港湾1000一层5.9格蓝·康都9000两层一层5.4，二层5.550本区域商业加本案的体量将会有超过8万平方米，这对本案的目标客户群会形成严重分流。准确的项目定位，以及符合市场的价格制定才有可能在激烈的竞争中胜出。结论本案商业处于东塘、候家塘商圈和人民中路次商圈的幅射范围之内，导致本案商业前景不容乐观区域

7、商铺的租赁价格背离市场，对本区域的新增商业的发售带来困难由于本区域的商业形态单一这使本案商业不通过包装很难被客户群所认可市场竞争激烈，准确的价格定位以及有特色、主题鲜明的商业才能在竞争中脱颖而出4项目SWOT分析Strength优势分析1、曙光大邸项目本身定位为高档产品。2、商业体量不是很大，风险相对较小。3、10万平米的小区为本案商业提供了部分的潜在消费群体。Weakness劣势分析1、铺面面积