化解地块高容积率的方式研究39地产

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1、化解地块高容积率的方式研究《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段提升容积率手段2拔高楼宇高度——超高层1标准层消化——扩大标准层面积：增加进深、增加梯户比、增加户型面积定位3功能转换——利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布——增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积项目梯户比户均面积（平米）容积率天悦龙庭一梯四

2、户1303.3中信红树湾一梯两户1603.5建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层；为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。1《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83

3、513598QQ:69031789提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用世联研究经验——有效消化容积率的手段如下三种：增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。1提升容积率手段2——超高层研究影响容积率因素——楼

4、宇高度总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196；幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。一期二期分期楼层楼宇高度（米）容积率一期18542..2二期30904.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。项目容积率为3.5，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层

5、建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模S比：销售均价/开发成本2通过案例分

6、析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4深圳高尔

7、夫珑园3.51234510S比＜2S比＞2价值主体模式拥有强势景观、溢价形象主导模式形象、容积率化解楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.8789106本项目超高层成本约为8000~10000元/平米；售价为1.5万/平米左右S比大于1.5，已经具备出现超高层建筑的条件。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量