透过自贸区看前海——前海系列研究之一

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1、透过自贸区看前海——前海系列研究之一二〇一四年二月前言本文是发展策划部前海研究系列报告的第一篇,该系列报告的目的是为了对公司在前海的土地进行战略定位。前海是片非常特殊的土地,具有难以想象的发展空间。但是同时,以15平方公里的土地作为商务中心,其土地的供给量也是巨大的。根据前海的规划,未来前海的写字楼供给达1600万平方米,几乎是现在深圳市所有写字楼面积的70%,是香港所有写字楼面积的1.5倍。也就是说,即使搬空了香港,也填不满前海。因此,未来在前海15万平方公里的土地内部,一定有明确的中心、次中心和边缘之分。我们相信,未来前海

2、中心区的楼价堪比中环——15万/平米,但是边缘区的价格也许只有4-5万/平米。也就是说,未来公司的土地,能成为前海的中心还是边缘,其价值的差额是以千亿人民币计数的。此外,南油和平方土地所在的妈湾片区,直接与蛇口接壤。如果妈湾成为前海的中心(这里是指概念中的中心,因为妈湾的开发总体上要晚于太子湾),并将妈湾和太子湾纳入统一概念范围,则太子湾可以直接承接其外溢效应,未来的土地价值可比前海的副中心。如果连我们在妈湾的土地,都只是前海的边缘,又何谈惠及太子湾呢?前言一个区域的中心,一定是其最有价值的产业聚集的中心。前海的定位中有四大产

3、业:金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务。这四大产业未来的发展空间、规模、企业能承受的租金和售价有巨大差别。能否正确定位产业,关系到能否成为前海的中心、关系到土地的售价是5万还是15万。而产业的发展方向和发展空间,取决于国家对前海的定位、政策。因此,我们的第一篇报告,主要分析国家对前海的定位、政策,初步梳理前海的主导产业,以及主导产业的发展空间。为什么要透过上海自贸区来看前海?虽然前海现在还不是自贸区,但按照规划,前海未来可以实施的很多政策、开展的业务,是只有自贸区才能开展的。前海早自贸区三年成立,但是在政策落实速

4、度上明显落后于自贸区。我们认为,这与以前前海对自己的定位不清有关。前海的政策,是由深圳市政府提出,由国务院批复。而自贸区的政策,直接由国务院和中国人民银行来制定,更具有上位性和前瞻性。在自贸区成立以后,前海根据针对自贸区的政策,明显加快了向国家要求落实政策的速度。从2014年前海改革创新工作要点可以看出,前海的定位在逐渐清晰。我们认为,未来的上海自贸区的改革是全方位的,而前海也是“自贸区”,前海的自贸区是有特色、有侧重的,这个特色就在于针对香港、侧重就在于金融业。我们想要了解前海,首先要了解自贸区。¾自由贸易区的内涵¾上海自贸

5、区设立的背景¾上海自贸区的定位¾前海的定位¾前海与上海自贸区的比较¾前海的现状自由贸易区(FreeTradeZone)的内涵¾目前国际上对“自由贸易区”最权威的定义来自1973年的《京都公约》。“自由贸易区”指一国的领土部分,在这部分领土内运入任何货物就进口税及其他各税而言,被认为在关境以外,并免于实施惯常的海关监管制度。¾“自由贸易区”的核心是强调“境内关外”的经济自由。自贸区的内涵¾自由贸易区实行“一线放开、二线管住”的管理模式•“境内关外”政策即“一线放开,二线管住”。•所谓“一线”,是指自由贸易园区与国境外的通道口。“

6、一线放开”是指对境外进入的货物,海关实行备案管理不查验货,检验检疫部门只检疫不检验,并实行区、港一体化运作管理,区内区港之间的货物可以自由流通。•“二线”,是指自由贸易园区与海关境内的通道口。“二线管住”,是指货物从自由贸易园区进入国内非自由贸易园区、或货物从国内非自由贸易园区进入自由贸易园区时,海关必须依据本国海关法的规定,征收相应的税收,同时海关对出区的货物实行严格的监管,防止走私。一线放开:有“边境”二线管住:无“边境”无“关境”有“关境”境内自贸区境外自贸区的内涵:FTZ和FTA¾我国的上海自贸区(China(Shan

7、ghai)PilotFreeTradeZone,FTZ)有别于另一种自由贸易区(FreetradeArea,FTA)的概念。¾FTA指的是国家、地区之间签订的自由贸易协定,从而让彼此之间的货品(产品)自由流通、不课税,如北美自由贸易区(NorthAmericanFreeTradeArea)、中国-东盟自由贸易区(China-AsianFreeTradeArea)。类别FTAFTZ代表中国东盟自由贸易区、北美自由贸香港自由港、汉堡自由港易区设立主体多个主权国家(或地区)单个主权国家(或地区)国际惯例依据世贸组织WTO的《关税与贸

8、易总协世界海关组织WCO的《京都公约》定》主要内容自由贸易区成员之间贸易开放、取实行特殊监管政策和优惠税收,如海关保税、免税政策、所得税优惠消关税壁垒、降低关税,同时又保等投资优惠政策留各自独立的对外贸易政策法律依据双边或多边协议国内立法主要功能对双边进出口贸易有较大的促进作

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